KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1965 · leerstehend

Eigentumswohnung (Wohnung Nr. 1) im Kellergeschoss eines ca. 1965 erbauten Dreifamilienhauses in Werdohl-Pungelscheid. Die Wohnfläche beträgt ca. 73 m² und verteilt sich auf 3 bis 4 Zimmer. Zur Wohnung gehören ein Kellerraum sowie Sondernutzungsrechte an einer Terrasse und dem Kfz-Einstellplatz Nr. 1. Der festgesetzte Verkehrswert liegt bei 59.000,00 € zuzüglich 750,00 € für ein Gartenhaus als Zubehör. Das Objekt weist einen einfachen Ausstattungsstandard und erheblichen Sanierungs- und Instandsetzungsbedarf auf, insbesondere durch Feuchtigkeitsschäden an den erdberührten Außenwänden und Mängel am Gemeinschaftseigentum.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Eigentumswohnung bietet aufgrund des niedrigen Verkehrswerts eine günstige Einstiegsmöglichkeit für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobereite Investoren. Dem stehen jedoch erhebliche Risiken wie Feuchtigkeitsschäden, geringe Raumhöhen und eine sehr hohe monatliche Belastung durch die Sonderumlage (Hausgeld insgesamt 962,00 €/Monat) gegenüber. Ein Erwerb empfiehlt sich nur mit ausreichendem Liquiditätspuffer für die anstehenden Sanierungen am Sondereigentum und den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Chancen

6

Günstiger Einstiegspreis mit einem Verkehrswert von 59.000,00 €
Zubehör in Form eines Gartenhauses (Wert ca. 750,00 €) im Erwerb enthalten

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 5 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Objekt & Lage: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die im Kellergeschoss gelegene Eigentumswohnung Nr. 1 in einem ca. 1965 erbauten Dreifamilienhaus. Das Objekt befindet sich in der Straße 'Im Springen 5' im Ortsteil Pungelscheid der Stadt Werdohl. Die Wohnfläche beträgt ca. 73 m² (genau 73,30 m² laut Aufmaß des Gutachters). Zur Wohnung gehören ein Kellerraum sowie Sondernutzungsrechte an einer Terrasse und dem Kfz-Einstellplatz Nr. 1. Die Lage wird als mittlere Wohnlage in einem reinen Wohngebiet eingestuft, wobei die Erschließung über eine ruhige Stichstraße (Sackgasse) erfolgt. Zustand & Ausstattung: Die Wohnung weist einen einfachen Ausstattungsstandard auf; durchgreifende Modernisierungen wurden in der Vergangenheit nicht durchgeführt. Ein wesentlicher Mangel sind die geringen Raumhöhen von lediglich 2,10 m bis 2,30 m, die beengend wirken und den Wohnwert mindern. Zudem wurden im Schlafzimmer und Bad Feuchtigkeitsschäden an den erdberührten Außenwänden festgestellt (bedingt durch die Hanglage und unzureichende Abdichtung). In der Küche liegt ein Putzschaden vor. Positiv hervorzuheben ist die im Jahr 2024 erneuerte Öl-Zentralheizung, während die Warmwasserbereitung dezentral elektrisch erfolgt. Rechte, Lasten & WEG-Situation: In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Hochspannungsleitungsrecht eingetragen, dessen Werteinfluss vom Gutachter mit 500,00 € beziffert wurde. Die WEG-Situation ist finanziell stark belastet: Das monatliche Hausgeld beläuft sich laut Wirtschaftsplan 2025 auf stolze 962,00 €, wovon 696,23 € auf eine Sonderumlage für beschlossene Sanierungsmaßnahmen entfallen. Die Instandhaltungsrücklage des Gesamtobjekts war zum 31.12.2024 mit nur 3.460,03 € äußerst gering. Am Gemeinschaftseigentum (insb. der Außentreppe zu Wohnung 3) bestehen gravierende witterungsbedingte Schäden. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 59.000,00 € (zzgl. 750,00 € für das Gartenhaus als Zubehör) erscheint das Objekt auf den ersten Blick sehr günstig. Investoren müssen jedoch die erheblichen Sanierungskosten im Sondereigentum (Feuchtigkeitsbeseitigung) sowie die laufenden Sonderumlagen der WEG einkalkulieren. Aufgrund der geringen Raumhöhen ist zudem mit dauerhaften Abschlägen bei der erzielbaren Marktmiete zu rechnen. Das Objekt eignet sich daher primär für erfahrene, handwerklich versierte Investoren, die die Sanierung in Eigenleistung durchführen können.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es ich um eine rd 73 m² große Eigentumswohnung in einem ca. 1965 erbauten Dreifamilienwohnhaus im Kellergeschoß mit Sondernutzungsrecht an der Terrasse und einem Kfz-Einstellplatz. Wert für Zubehör: 750,- €

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenqualität. Das Gutachten ist detailliert, eine Innenbesichtigung wurde durchgeführt, und alle wesentlichen WEG-Unterlagen (Wirtschaftsplan, Sonderumlagen) lagen vor.
Vollständige Innenbesichtigung durch den Gutachter möglich.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0005 K 0005/2025
Amtsgericht: Altena
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 11.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1965

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 59.000 €
Wohnfläche: 73,3 m²
Nutzfläche: 15,8 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 20.887/100.000
Anteilige Grundstücksfläche: 306,2 m²
Bodenrichtwert: 100 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 30.620 €306,2 m² × 100 €/m² · MEA 20,887 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Im Springen
Hausnummer: 5
PLZ: 58791
Ort: Werdohl
Stadtteil: Pungelscheid

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Hausgeld / Wohngeld

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 73 m² Wohnfläche · Baujahr 1965 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	919 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	715 – 1.500 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-12 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

919 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 715 – 1.500 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -12 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 70 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1965 gegenüber typisch 1897). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1965Gruppe 1897
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 73 m²Gruppe 75 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,01 – 7,50 €/m² im Monat, typisch 6,41 €/m² · angesetzt in 14 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Klagebach, Schalksmühle	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1897	80 m²	renovierungsbedürftig / einfach	56.000 €	700 €	07.12.2026
Klagebach, Schalksmühle	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1897	76 m²	durchschnittlich	54.000 €	711 €	07.12.2026
Brandhagener Weg, Altroggenrahmede	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1955	127 m²	sanierungsbedürftig	91.000 €	716 €	03.11.2026
Knapper Straße, Lüdenscheid	Eigentumswohnung	—	48 m²	unbewertet	49.600 €	1.033 €	22.06.2026
Brandhagener Weg, Altena (Westf.)	Eigentumswohnung	—	63 m²	unbewertet	91.000 €	1.444 €	13.05.2026
Gerichtstraße, Stadtmitte	Eigentumswohnung	—	84 m²	unbewertet	140.000 €	1.667 €	25.06.2026
Refflingser Str., Iserlohn	Eigentumswohnung	—	57 m²	unbewertet	170.000 €	2.993 €	22.05.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 18

Bodenrichtwert: 100 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 306,2 m²
Anteiliger Bodenwert: 30.620 €
Verkehrswert: 59.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,93
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 28.380 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 18 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert30.620 €

Gebäude / Wohnung28.380 €

Verkehrswert59.000 €

Zone: Reines Wohngebiet

Rechenweg

Flächenanteil: 1.466 m² Gesamtgrundstück × 20.887/100.000 MEA = 306,2 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 306,2 m² × 100 €/m² · MEA 20,887 %
Verkehrswert je m² Boden: 193 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 193 €/m² / 100 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 59.000 € − 30.620 € = 28.380 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Märkischer Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart