ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dorsten, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnungserbbaurecht an einer ca. 98,63 m² großen Eigentumswohnung im Erdgeschoss links eines im Jahr 1974 errichteten Mehrfamilienhauses in Dorsten-Wulfen (Barkenberger Allee 1 a). Die Wohnung verfügt über 4,5 Zimmer, eine Loggia, ein Kellerabteil sowie ein Sondernutzungsrecht an einer Unterflurgarage. Die Lage im Stadtteil Wulfen-Barkenberg wird als durchschnittliche Wohnlage eingestuft, geprägt von mehrgeschossiger Bauweise der 1970er Jahre. Die Infrastruktur vor Ort ist gut, mit Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, während das Stadtzentrum von Dorsten rund 10 km entfernt liegt. Da der Gutachter keinen Zutritt zur Wohnung erhielt, basiert die Zustandsbeschreibung auf den Bauakten sowie einem Bericht der ehemaligen Zwangsverwalterin aus dem Jahr 2020. Demnach weist die Wohnung erhebliche Mängel auf: Nach Rohrbrüchen müssen Wände in Küche und Bad verschlossen werden, die Elektroleitungen sind unsachgemäß verlegt, das Garagentor ist defekt und es besteht allgemeiner Renovierungsbedarf. Beheizt wird das Objekt über eine veraltete Elektrospeicherheizung. Das Gemeinschaftseigentum macht einen normal gepflegten Eindruck; 1991 wurde eine Dämmputzfassade angebracht. Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft ist mit über 69.000 € solide aufgestellt. Das größte Risiko für Investoren stellt die verweigerte Innenbesichtigung dar, weshalb der Gutachter einen pauschalen Risikoabschlag von 10 % vorgenommen hat. Zudem handelt es sich um ein Erbbaurecht mit einer Restlaufzeit von ca. 50 Jahren (bis 2071). Für Veräußerungen und Belastungen ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers sowie des Verwalters erforderlich. Der jährliche Erbbauzins beläuft sich anteilig auf ca. 506,17 € (bzw. 571,97 € nach Anpassung). Der festgesetzte Verkehrswert von 97.300 € entspricht dem Sonderfall (Wegfall der Erbbauzinsbelastungen), während der Wert im Normalfall bei 87.000 € liegt. Für risikobewusste Investoren bietet dieses leerstehende Objekt aufgrund des günstigen Einstiegspreises und der soliden WEG-Rücklagen Potenzial zur Wertsteigerung durch Sanierung. Die Wohnung eignet sich nach einer umfassenden Modernisierung (insb. Heizung und Elektrik) zur Neuvermietung oder zum Eigennutz. Aufgrund der rechtlichen Besonderheiten des Erbbaurechts und der unklaren Mängellage im Innenbereich sollten Bieter jedoch ausreichende Sanierungsreserven einplanen und die Zustimmungserfordernisse im Vorfeld prüfen.