KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1840 · Unklar

Zwangsversteigerung eines ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesens in Alpen-Menzelen, bestehend aus einem Wohnhaus (ca. 201 m² Wohnfläche, Baujahr ca. 1840, saniert 2004–2007) und umfangreichen Pferdesportanlagen. Zum Objekt gehören eine moderne Bewegungshalle mit Stalltrakt (Baujahr 2014, 18 Pferdeboxen), diverse Weideflächen sowie ein separates Baugrundstück. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 1.468.800,00 €. Da für die baulichen Anlagen keine Innenbesichtigung möglich war, bestehen erhebliche Risiken bezüglich des tatsächlichen Erhaltungszustands.

Biet-Score

Vorsicht · 40 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet hervorragende Voraussetzungen für Pferdeliebhaber oder Betreiber eines Pferdepensionsbetriebs, die von der Kombination aus moderner Reithalle, Weideland und Wohnhaus profitieren möchten. Das zusätzliche Baugrundstück stellt ein attraktives Entwicklungspotenzial dar. Allerdings erfordert das Investment aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung und der bestehenden Baulast eine hohe Risikobereitschaft und finanzielle Puffer für eventuelle Sanierungsstaus. Ein Erwerb empfiehlt sich nur mit einem deutlichen Sicherheitsabschlag auf den Verkehrswert.

Chancen

5

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das angebotene Zwangsversteigerungsobjekt am Mooßweg 7 in 46519 Alpen (Ortsteil Menzelen-West) umfasst ein ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 34.635 m². Die Liegenschaft teilt sich auf in ein bebautes Hofgrundstück mit Einfamilienhaus (Wohnfläche ca. 201 m², Baujahr ca. 1840, saniert 2004–2007), eine moderne Bewegungshalle mit Stalltrakt (Baujahr 2014, ca. 930 m² Reitfläche, 18 Pferdeboxen), umfangreiche Weide- und Grünlandflächen sowie ein separates Baugrundstück (Flurstück 428) mit ca. 1.434 m². Der bauliche Zustand der Reithalle und der Außenanlagen (Reitplatz, Roundpen) ist funktional und für die Pferdehaltung gut geeignet. Da jedoch für keines der Gebäude eine Innenbesichtigung durchgeführt werden konnte, basiert die Bewertung des Wohnhauses und der Reithallen-Innenausstattung ausschließlich auf Plänen und äußeren Eindrücken. Dies stellt ein erhebliches Risiko für den Erwerber dar, da verdeckte Mängel, Schadstoffe oder ein massiver Instandhaltungsstau nicht ausgeschlossen werden können. Rechtlich ist insbesondere die auf dem Baugrundstück (Flurstück 428) eingetragene Baulast zu beachten. Diese sichert einem Dritten ein dauerhaftes Zugangsrecht und schließt eine Fläche von ca. 300 m² von der Bebauung aus, was zu einer gutachterlichen Wertminderung von 37.800,00 € führt. Zudem sind für die Nutzbarmachung des Baugrundstücks Freilegungs- und Herrichtungskosten in Höhe von 10 % des Bodenwerts (25.800,00 €) einkalkuliert. Fazit: Für spezialisierte Investoren oder Eigennutzer aus dem Pferdesportbereich bietet dieses weitläufige Anwesen eine seltene Gelegenheit im stabilen regionalen Markt. Aufgrund der erheblichen Risiken durch die fehlende Innenbesichtigung und die rechtlichen Einschränkungen sollte das Gebot im Versteigerungstermin am 10. Dezember 2026 jedoch konservativ kalkuliert werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

gemäß Gutachten handelt es sich vorliegend um ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen, bestehend aus einem Einfamilienhaus und diversen Nebengebäuden, bebaute Grundstück von etwa 6.263 m². Das Baujahr soll gemäß Unterlagen um das Jahr 1840 sein. Das Objekt wurde nach den vorliegenden Unterlagen in dem Zeitraum 2004 bis 2007 saniert und modernisiert. Die Wohnfläche im Wohnhaus beträgt etwa 201 m² zuzüglich eines Anbaus von etwa 175 m². Der Pferdestall hat etwa eine Größe von 293 m² und hat 5 Pferdeplätze zuzüglich einer Remise von etwa 149 m². Weiterhin gehören gemäß Gutachten tlw. mit einer Bewegungshalle mit Stalltrakt bebaute Weidegrundstücke ca. 2.701 m² und unbebaute Weidegrundstücke ca. 24.237 m² sowie einem Baugrundstück ca. 1.434 m² zum Objekt. Die Bewegungshalle aus dem Baujahr 2014 umfasst eine Reitfläche von rd. 930m³ (ca. 22m x 43m). Die 18 Pferdeboxen weisen jeweils eine Größe von rd. 12m² bis 13m² auf (ca. 3,0m x 4,0m). Ein Objekt mit einem ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen, bestehend aus einem Einfamilienhaus und diversen Nebengebäuden, bebaute Grundstück sowie tlw. mit einer Bewegungshalle mit Stalltrakt bebauten Weidegrundstücke sowie einem Baugrundstück

Hinweise zur Datenlage

Eingeschränkte Datenqualität, da für das Wohnhaus (Blatt 1715) kein detailliertes Gutachten vorliegt und für die übrigen Gebäude keine Innenbesichtigung durchgeführt werden konnte.
Sehr gering (nur Außenbesichtigung).

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0002/2024
Amtsgericht: Rheinberg
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 10.12.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1840

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1.468.800 €
Wohnfläche: 201 m²
Grundstücksfläche: 34.635 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 34.635 m²
Bodenrichtwert: 180 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 6.234.300 €34.635 m² × 180 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Mooßweg
Hausnummer: 7
PLZ: 46519
Ort: Alpen
Stadtteil: Menzelen

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 2 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 201 m² Wohnfläche · Baujahr 1840

	Üblicher Marktpreis · Alpen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.518 €/m²typischer Wert	2.683 €/m²Median · 13 Fälle
Spanne	2.400 – 2.635 €/m²	2.450 – 3.222 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+190 % über dem typischen Wert	+172 % über dem Median¹
Quelle	Portalrecherche für Alpen, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Alpen

2.518 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.400 – 2.635 €/m²
Dieses Objekt: +190 % über dem typischen Wert
Quelle: Portalrecherche für Alpen, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.683 €/m²Median · 13 Fälle

Spanne: 2.450 – 3.222 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +172 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 135 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1840 gegenüber typisch 1974).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Alpen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 13 vor

Üblicher Marktpreis · Alpen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 13 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1840Gruppe 1974
Wohnfläche: hier 201 m²Gruppe 140 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,00 – 8,20 €/m² im Monat, typisch 7,10 €/m² · Haus & Grund Grafschaft Moers e.V. (Mietspiegel), 2025

12 von 13 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 2,5 km entfernt (Menzelen) — 3.536 €/m², Baujahr 2021, durchschnittlich, 110 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Dorfstraße, Hoerstgen	Garage, Einfamilienhaus	1930	228 m²	sanierungsbedürftig	239.000 €	1.048 €	08.10.2026	13,0 km
Danziger Straße, Hamminkeln	Reihenhaus als Einfamilienhaus mit Garage	1981	155 m²	durchschnittlich	282.000 €	1.819 €	09.11.2026	14,0 km
Schwalbenweg, Xanten	unbebautes Grundstück, Sonstiges, Sonstiges, Reihenhaus, Garage	—	136 m²	unbewertet	314.100 €	2.310 €	16.07.2026	6,0 km
Ludwig-Richter-Ring, Moers	Einfamilienhaus	—	117 m²	unbewertet	286.000 €	2.450 €	03.06.2026	unbekannt
Marc-Aurel-Straße, Asberg	Reihenendhaus und Garage	1992	124 m²	renovierungsbedürftig / einfach	320.000 €	2.581 €	29.10.2026	20,0 km
Bonifatiusstraße, Asberg	Einfamilienhaus	1920	140 m²	durchschnittlich	372.000 €	2.657 €	14.01.2027	20,0 km
Im Schroersfeld, Moers	Einfamilienhaus	—	144 m²	unbewertet	385.000 €	2.683 €	21.05.2026	unbekannt
Dickerstraße, Oberlohberg	Einfamilienhaus	1974	175 m²	durchschnittlich	475.000 €	2.721 €	04.11.2026	18,0 km
Marienbaumer Straße, Vynen	Einfamilienhaus	—	168 m²	unbewertet	462.000 €	2.750 €	11.06.2026	unbekannt
Wiedekamp, Asberg	Reihenendhaus mit Garage	1980	123 m²	renovierungsbedürftig / einfach	395.000 €	3.222 €	08.10.2026	20,0 km
Riller Siedlung, Menzelen	Garage, Einfamilienhaus	2021	110 m²	durchschnittlich	388.000 €	3.536 €	15.10.2026	2,5 km
Lerchenstraße, Voerde	Zweifamilien-Doppelhaushälfte mit PKW-Doppelgarage	1961	115 m²	durchschnittlich	411.000 €	3.584 €	02.12.2026	13,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 43

Bodenrichtwert: 180 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 34.635 m²
Anteiliger Bodenwert: 6.234.300 €
Verkehrswert: 1.468.800 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,24
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -4.765.500 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 43 · Stichtag 01.01.2025

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert6.234.300 €

Verkehrswert1.468.800 €

Zone: mittlere Lage

Rechenweg

Flächenanteil: 34.635 m² Gesamtgrundstück = 34.635 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 34.635 m² × 180 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 42 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 42 €/m² / 180 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.468.800 € − 6.234.300 € = -4.765.500 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wesel, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart