ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Nideggen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Conzenstraße 4 befindet sich im dörflichen Ortsteil Abenden der Stadt Nideggen auf einem 930 m² großen Grundstück. Die Umgebung ist durch offene Ein- und Zweifamilienhausbebauung geprägt; der Bahnhof der Rurtalbahn liegt nur rund 100 m entfernt. Das Wohnhaus besteht aus einem massiven, voll unterkellerten Altbau (geschätztes Baujahr ca. 1946) mit Buntsandsteinfassade und einem 1977 errichteten zweigeschossigen Anbau nebst Garage und Carport. Die Wohnfläche von insgesamt 200,45 m² teilt sich in die Hauptwohnung 1 (154,87 m² über EG und Sockelgeschoss) und Wohnung 2 (45,58 m² im 1. Obergeschoss) auf; im Dachgeschoss des Altbaus befinden sich weitere 26,32 m² Nutzfläche. Der bauliche Zustand des seit etwa drei Jahren leerstehenden Gebäudes ist vernachlässigt und sanierungsbedürftig (Zustandsskala 3/7). Die Gaszentralheizung stammt aus dem Jahr 1996 und hat ihre wirtschaftliche Lebensdauer erreicht. Es liegen Feuchtigkeits- und Putzschäden im Keller sowie am Parkett eines Kinderzimmers vor. Die Innenraumaufteilung im Altbau weist Durchgangszimmer und gefangene Räume auf, die nicht mehr zeitgemäßen Wohnansprüchen entsprechen. Zudem verfügt das wohnraumähnlich ausgebaute Dachgeschoss nicht über die bauordnungsrechtlich erforderliche lichte Mindesthöhe für Aufenthaltsräume. Rechtlich ist zu beachten, dass die Garage mit ca. 2,4 m² auf das südwestliche Nachbarflurstück überbaut ist; der Sachverständige beziffert die rechnerische Wertminderung aus der Überbaurente jedoch als vernachlässigbar (< 500 €). Baulasten und Altlastenhinweise liegen ausweislich der behördlichen Auskünfte nicht vor, wenngleich im Südkreis generell geogene Schwermetallgehalte zu beachten sind. Im Grundbuch bestehen keine werzmindernden Rechte in Abteilung II. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 213.000 € (überwiegend abgeleitet aus dem Sachwert von 212.756 €) und weggefallenen Wertgrenzen bietet die Liegenschaft ein solides Renditepotenzial für Kapitalanleger oder Eigennutzer, sofern ausreichende Liquiditätspuffer für eine umfassende Kernsanierung und Modernisierung der Anlagentechnik bereitgestellt werden.