ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Mülheim an der Ruhr, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist ein 33,89/1.000 Miteigentumsanteil an dem 3.146 m² großen Grundstück Richard-Gerlach-Straße 4, 6, 8, 10, 12 in 45472 Mülheim an der Ruhr (Gemarkung Fulerum, Flur 4, Flurstücke 349 und 352). Verbunden ist der Anteil mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 17 im Erdgeschoss rechts des 4-geschossigen Mehrfamilienhauses Hausnummer 12. Die Wohnfläche beträgt ca. 64,42 m² und gliedert sich in drei Zimmer, Küche, Bad, Diele, Abstellkammer sowie Balkon. Zur Einheit gehören wertvolle Sondernutzungsrechte an zwei Kellerräumen (K 43, K 55), einem Dachboden-Abstellraum (DK 25) und einer Gartenfläche (GF 10). Die Lage im Stadtteil Heißen/Fulerum zeichnet sich als ruhige, reine Wohnlage in einer Sackgasse mit guter Anbindung an Essen und Duisburg aus. Das um 1962 in Massivbauweise errichtete Gebäude verfügt über ein Satteldach und eine mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) versehene Putzfassade. Eine Innenbesichtigung der Wohnung war dem Gutachter nicht möglich, weshalb ein mittlerer Ausstattungsstandard und Schadensfreiheit unterstellt wurden. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden Zustand mit geringfügigem Unterhaltungsstau. Die Beheizungsart und Warmwasserbereitung konnten mangels Unterlagen nicht abschließend festgestellt werden; ein Energieausweis liegt nicht vor. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Dauerlasten. Die Liegenschaft liegt über erloschenen Bergwerksfeldern mit oberflächennahem Kohleflöz, laut Gutachten ohne akute Bergschäden. Gravierende Risiken bestehen im Fehlen behördlicher Bau- und Genehmigungsakten, dem unklaren Stand der Instandhaltungsrücklage mangels bekannter Hausverwaltung sowie der vermuteten Eigennutzung durch die Eigentümerin. Der Verkehrswert wurde gestützt auf das Ertragswertverfahren (nachhaltige Jahreskaltmiete 5.612,28 €) und das Vergleichswertverfahren auf 127.000,00 € festgesetzt (1.971,44 €/m² Wohnfläche). Investoren sollten die verdeckten Risiken bezüglich Zustand und Räumung in ihrer Bietstrategie berücksichtigen.