ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Sprockhövel, Nordrhein-Westfalen

Versteigert werden zwei Grundstücke aus dem Grundbuch von Niedersprockhövel Blatt 445 in 45549 Sprockhövel, Gedulderweg 167: das 553 m² große Flurstück 332 (lfd. Nr. 10) mit dem Mehrfamilienhaus und die 17 m² große Straßenparzelle Flurstück 225 (lfd. Nr. 3), zusammen 570 m². Das Objekt liegt rund 1,9 km westlich des Stadtzentrums von Sprockhövel an einer voll ausgebauten Wohnstraße mit mäßigem Verkehr; Bushaltestelle etwa 50 m, S-Bahn-Station Hattingen Mitte 5,6 km, A 43 6,1 km, Nahversorgung, Schulen und Ärzte im Umkreis von 2 km. Ein Bebauungsplan besteht nicht (§ 34 BauGB); Baulasten, Denkmalschutz, Wohnungsbindung und ein Altlasteneintrag fehlen, der frühere Bergbau ist laut Bezirksregierung abgeklungen, die Starkregengefährdung gilt als sehr stark. Das Grundstück entwässert über eine abflusslose Sammelgrube; der geplante Kanalanschluss mit rund 70 m Druckrohrleitung und Abwasserpumpe kostet laut Stadt etwa 35.000 € zuzüglich rund 300 € Gebühr. Das freistehende, laut Bauakte um 1962 errichtete Massivhaus hat ein Vollgeschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss mit beidseitigen Gauben und ein Kellergeschoss mit vier Garagen, für die 2007 eine Nutzungsänderung zum Pkw-Handel genehmigt wurde. Die vier Wohnungen umfassen laut Gutachten 225,08 m²: Erdgeschoss links 83,53 m² (mit Wintergartenanbau von 28,98 m² und Balkon), rechts 54,55 m², zwei Dachgeschosswohnungen mit je 43,50 m², mangels Aufmaß über Umrechnungsfaktoren geschätzt. Satteldach mit Tonziegeln, Kupferrinnen, verputzte Fassade, im Erdgeschoss Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Gas-Zentralheizung; Innenausbau, Sanitär, Elektro und Warmwasserbereitung sind unbekannt, weil der Eigentümer keinen Zutritt gewährte. Von außen erkennbar sind ein Riss am Anbau, eine gerissene Scheibe über der Haustür und Putzabplatzungen am Ortgang; der Gutachter sieht einen durchschnittlichen Zustand mit leichtem Modernisierungs- und Instandhaltungsstau, ein Energieausweis fehlt. In Abteilung II sind drei Leitungsdienstbarkeiten eingetragen (Stromleitungen, Wasserleitung DN 100 mit rund 3 m Schutzstreifen, Gashauptleitung) im seitlichen Randbereich innerhalb der Abstandsfläche; der Gutachter beziffert die Wertminderung mit 3.680 €. Eine Wohnung ist eigengenutzt, drei stehen nach äußerem Anschein leer; auf dem Hof standen rund elf Fahrzeuge, die als Handelsware kein Zubehör sind. Die Bekanntmachung nennt weder Sicherheitsleistung noch Besichtigungsmöglichkeit, das als Exposé verlinkte Dokument ist ein allgemeines Merkblatt. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren ermittelt: Rohertrag 18.717,72 € (Wohnungen 5,30 bis 5,70 €/m², Garagen 80 € je Stück), Bewirtschaftungskosten 5.707,50 €, Liegenschaftszins 2,5 %, Restnutzungsdauer 18 Jahre, Bodenwert 184.000 € (Bodenrichtwert 330 €/m²). Vom vorläufigen Ertragswert von 304.711,89 € zieht der Gutachter 67.470 € ab (Kanalanschluss 35.000 €, Sicherheitsabschlag 10 % wegen fehlender Innenbesichtigung 30.470 €, Bauschäden 2.000 €) und kommt auf 237.000 € für die wirtschaftliche Einheit; das Gericht setzte 234.000 € und 2.000 € fest. Mit 1.053 €/m² Wohnfläche liegt der Wert innerhalb der Spanne des Grundstücksmarktberichts 2026 (1.100 ± 260 €/m²). Wegen des hohen Bodenwertanteils und der drei freien Wohnungen ist das Objekt für sanierungsbereite Anleger prüfenswert; Innenzustand, Kanalanschluss und gewerbliche Nutzung sind vor dem Gebot zu klären.