ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Brilon, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung gelangt ein bebautes Anwesen in 59929 Brilon, Schmelterfeld 5a, bestehend aus den zusammenhängenden Flurstücken 408 und 407 mit insgesamt 1.208 m² Grundstücksfläche. Das Areal liegt in einer ruhigen Wohnsiedlung nahe Gudenhagen-Petersborn am Ende einer asphaltierten Sackgasse. Das Gelände fällt von der Straße zum rückwärtigen Garten um etwa 9 m ab. Das Hauptgebäude wurde im Zeitraum 1964/1965 in Massivbauweise errichtet und umfasst Keller-, Erd- und Dachgeschoss mit insgesamt ca. 233 m² Wohnfläche sowie zwei integrierte Garagen. Auf dem Flurstück 407 befindet sich zusätzlich ein einfacher Schuppen. Der bauliche Gesamtzustand ist durch eine nachlässige Unterhaltung und einen deutlichen Instandhaltungs- und Modernisierungsstau geprägt. Der Gutachter stuft den Zustand als überwiegend befriedigend bis mangelhaft ein. Zu den gravierendsten Schäden zählen die überalterte Gas-Zentralheizung von 1991 (Austauschkosten ca. 15.000 €), ein sanierungsbedürftiger Balkon (ca. 10.000 €), Undichtigkeiten an Dach und Entwässerung (zusammen ca. 5.500 €) sowie Schimmel- und Feuchtigkeitsstellen in diversen Räumen. Insgesamt wurden die Mängel- und Restarbeiten mit 43.000 € wertmindernd in Abzug gebracht. Ein Energieausweis lag nicht vor; es sind keine Rauchwarnmelder installiert und Einrichtungen zur getrennten Verbrauchserfassung fehlen. In Abteilung II des Grundbuchs ist für Flurstück 408 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Kanalleitungsrecht) für die Stadt Brilon vermerkt, welche mit 500 € wertmindernd berücksichtigt wurde. Laut Auskunft aus dem Altlastenkataster bestehen keine Eintragungen, jedoch verweist der Kreis auf stadtgebietstypische Schwermetallgehalte im Boden. Die Wohnungen werden aktuell von den Eigentümern und Familienangehörigen bewohnt; schriftliche Mietverträge oder tatsächliche Mieteinnahmen konnten nicht nachgewiesen werden. Beim Ortstermin war die Küche im Erdgeschoss verschlossen, weshalb der Gutachter hierfür einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 1.500 € angesetzt hat. Das Objekt bietet bei erfolgreicher Räumung und Kernsanierung die Perspektive auf solide Mieteinnahmen aus drei Wohneinheiten, mit einem vom Gutachter geschätzten nachhaltigen Jahresrohertrag von 19.606 €. Aufgrund der anstehenden Investitionen in energetische Maßnahmen und Gebäudesubstanz sollten Bieter ihre Gebotsobergrenze konservativ ansetzen und zusätzliche Liquiditätsreserven vorhalten.