KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 2019 · Unklar

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, vermutlich unfertiges Einfamilienhaus auf einem 3.340 m² großen Grundstück in gehobener Wohnlage von Viersen (Wolfskull 7). Das ursprüngliche Behelfsheim aus dem Jahr 1946 wurde abgebrochen und durch einen 2019 begonnenen Neubau mit rund 182 m² Wohnfläche ersetzt. Eine Besichtigung des Objekts und des Grundstücks wurde dem Sachverständigen nicht ermöglicht, sodass das Anwesen nur von der Straße und über Luftbilder eingeschätzt werden konnte. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 425.000 €, zusammengesetzt aus ca. 223.000 € Bodenwert und einem pauschalen Zeitwert von 200.000 € für das unfertige Gebäude nebst Außenanlagen. Erhebliche baurechtliche Unklarheiten bestehen bezüglich der Gültigkeit der Baugenehmigung sowie nicht erbrachter baurechtlicher Nachweise zu Grenzabständen und Höhenlagen.

Biet-Score

Ausgeglichen · 61 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich ausschließlich für risikobereite Bauherren, Bauträger oder Projektentwickler mit fundierter baurechtlicher und bautechnischer Expertise. Aufgrund der verweigerten Besichtigung und gravierender bauordnungsrechtlicher Mängelanzeigen bezüglich der Abstandsflächen und Höhenlagen drohen erhebliche Nachforderungs-, Anpassungs- oder im Extremfall Rückbauverfügungen. Interessenten sollten zwingend vor Gebotsabgabe bei der Bauaufsicht der Stadt Viersen Einsicht in die Bauakte nehmen und die Fortgeltung der Baugenehmigung klären.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Wolfskull 7 befindet sich im südlichen Stadtgebiet von Viersen, Ortsteil Helenabrunn, unmittelbar an der Stadtgrenze zu Mönchengladbach. Die Umgebung ist durch eine gehobene Wohnlage in einer verkehrsberuhigten Tempo-30-Anliegerstraße geprägt. Das Grundstück umfasst eine beachtliche Fläche von 3.340 m² bei rund 43 m Breite und 77 m Tiefe. Historisch 1946 als Behelfsheim erbaut, wurde nach Genehmigungserteilung 2017 ein vollständiger Abbruch und Ersatzneubau eingeleitet, dessen Rohbaufertigstellung im Juni 2019 angezeigt wurde. Laut Bauantragsunterlagen ist eine Wohnfläche von ca. 182 m² geplant. Da dem Sachverständigen weder Zutritt zum Grundstück noch Zugang zum Wohnhaus gewährt wurde, basiert die Wertermittlung ausschließlich auf straßenseitigen Außeneindrücken, Luftbildern und Bauakten. Das Wohnhaus befindet sich nach Gutachterannahme im Rohbauzustand mit hergestelltem Dach. Auf der südwestlichen Dachfläche wird anhand von Luftbildern eine Photovoltaikanlage vermutet. Die Zuwegung und Zufahrt sind unfertig; straßenseitig existiert ein massiver, rund 2,0 m hoher Stahlzaun. Auf dem Grundstück lagern unbestimmte Mengen an Baumaterialien, Bauresten und Bauschutt. Angaben zur Haustechnik, zum Innenausbau oder zu verdeckten Bauschäden können nicht getroffen werden. Rechtlich und baurechtlich birgt das Objekt massive Unwägbarkeiten: Bei der Bauzustandsbesichtigung im Juni 2019 rügte die Stadt Viersen Mängel bezüglich der Einhaltung von Flächen, Grenzabständen und Höhenlagen. Ein geforderter fachkundiger Nachweis liegt bis heute nicht vor. Zudem erlischt eine Baugenehmigung nach § 77 BauO NRW bei mehr als einjähriger Unterbrechung der Bauausführung, sodass die formelle und materielle Legalität des aktuellen Bauzustands fraglich ist. Eine ordnungsgemäße modellkonforme ImmoWertV-Wertermittlung war dem Gutachter unmöglich; der Verkehrswert wurde nach freiem Ermessen mit 425.000 € (Bodenwert ca. 223.000 €, pauschaler Bauzeitwert 200.000 €) beziffert. Das Objekt bietet ein großzügiges Grundstückspotenzial in attraktiver Wohnlage, stellt jedoch wegen des Blindkaufs ohne Innenbesichtigung und ungeklärter Genehmigungslage ein hochspekulatives Investment dar. Eine sorgfältige Abstimmung mit dem Bauordnungsamt Viersen vor dem Versteigerungstermin am 02.12.2026 ist unabdingbare Voraussetzung.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten wurde eine Besichtigung des Objektes nicht ermöglicht. laut Bauakte wurde das Objekt 1946 als "Behelfsheim" errichtet. 2016 / 2017 wurden Genehmigungen zur Legalisation der Bauten bzw. Abbruch und Neuerrichtung erteil. Ob und inwieweit die Auflagen in der Genehmigung von 2017 beachtet und umgesetzt wurden, konnte wegen fehlender Einsichtsmöglichkeit ins Grundstück nicht fttsgestellt werden. Dadurch konnte auch keie Feststellung erfolgen, inwieweit der jetzige Bauzustand den Genehmigungen entspricht und ob diese Genemigungen jetzt noch gelten. Im Hutachten hat der Gutachter für das vermutlich bisher nicht feriggestellte Haus einen pauschalen Wert von 200.000 € angesetzt.

Hinweise zur Datenlage

Das als 'Gutachten' hinterlegte Dokument ist lediglich ein allgemeines Bietermerkblatt. Vorhanden sind Deckseite, amtliche Bekanntmachung und eine zweiseitige Gutachtenzusammenfassung (Exposé) des Sachverständigen Lars Lorenz.
Keine Besichtigung möglich. Wertermittlung erfolgte nach Außeneindruck von der Straße, Luftbildern und Bauaktenlage nach freiem Ermessen des Sachverständigen.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0016 K 0004/2026
Amtsgericht: Viersen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 2019

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 425.000 €
Wohnfläche: 182 m²
Grundstücksfläche: 3.340 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Wolfskull
Hausnummer: 7
PLZ: 41748
Ort: Viersen
Stadtteil: Helenabrunn

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 4 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 182 m² Wohnfläche · Baujahr 2019 · Zustand stark sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Viersen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.400 €/m²typischer Wert	2.005 €/m²Median · 15 Fälle
Spanne	2.300 – 2.530 €/m²	1.435 – 2.556 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-3 % unter dem typischen Wert	+16 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Viersen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Viersen

2.400 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.300 – 2.530 €/m²
Dieses Objekt: -3 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Viersen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.005 €/m²Median · 15 Fälle

Spanne: 1.435 – 2.556 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +16 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Freistehende Einfamilienhäuser liegen in dieser Region typischerweise rund 25 % über dem Median aller Häuser (2.556 gegenüber 2.005 €/m², 8 Fälle). Ein Teil des Abstands ist damit Haustyp-Unterschied.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 90 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2019 gegenüber typisch 1930). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Viersen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	15 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 12 der 15 vor

Üblicher Marktpreis · Viersen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 15 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 12 der 15 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2019Gruppe 1930
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 182 m²Gruppe 175 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,17 – 8,88 €/m² im Monat, typisch 7,20 €/m² · angesetzt in 594 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

14 von 15 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 4,0 km entfernt (Stadtmitte) — 2.005 €/m², Baujahr 1964, durchschnittlich, 175 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Königstr., Bracht	Zweifamilienhaus, Nebengebäude und Scheune	1920	257 m²	abrissreif	85.000 €	331 €	24.09.2026	16,0 km
Neustraße, Neersen	Reihenhaus	—	62 m²	sanierungsbedürftig	30.000 €	484 €	13.01.2027	5,0 km
Süchtelner Straße, Lobberich	Reihenhaus	1912	151 m²	stark sanierungsbedürftig	140.000 €	927 €	03.12.2026	12,0 km
Nette, Dülken	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus, mit Einliegerwohnung, mit Einliegerwohnung	—	205 m²	renovierungsbedürftig / einfach	280.000 €	1.366 €	23.09.2026	8,0 km
Nettetaler Str., Boisheim	Zweifamilienhaus, Einfamilienhaus, Einfamilienhaus mit Wohnraumanbau und Nebengebäuden	1900	266 m²	sanierungsbedürftig	400.000 €	1.504 €	02.10.2026	11,0 km
Hauptstraße, Neersen	Zweifamilienhaus mit einer Garage	—	217 m²	unbewertet	368.000 €	1.696 €	13.07.2026	5,0 km
Südstraße, Oedt	Einfamilienhaus	1930	127 m²	sanierungsbedürftig	229.000 €	1.803 €	08.10.2026	11,0 km
Rotdornweg, Stadtmitte	Doppelhaushälfte	1964	175 m²	durchschnittlich	350.000 €	2.005 €	19.08.2026	4,0 km
Uhlandstraße, Elmpt	Reihenhaus, Abstellfläche mit Abstellraum, Zuwegung	1972	91 m²	sanierungsbedürftig	185.500 €	2.048 €	30.09.2026	17,0 km
Lötsch, Breyell	Gewerbeeinheit mit Wohnhaus	1960	180 m²	unbewertet	455.000 €	2.534 €	29.10.2026	12,0 km
Wielandstr., Willich	Einfamilienhaus	1977	105 m²	sanierungsbedürftig	270.000 €	2.577 €	04.11.2026	10,0 km
Hombergen, Hinsbeck	land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück, Einfamilienhaus	1868	89 m²	stark sanierungsbedürftig	235.000 €	2.640 €	01.10.2026	16,0 km
Achterberg, Tönisberg	Einfamilienhaus	1911	212 m²	renovierungsbedürftig / einfach	570.000 €	2.689 €	14.01.2027	20,0 km
Ungerather Straße, Schwalmtal	Einfamilienhaus	—	168 m²	unbewertet	468.000 €	2.786 €	06.05.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Viersen, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart