KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Doppelhaushälfte · Bj. 1997 · Unklar

Versteigert wird eine ca. 1997 errichtete Doppelhaushälfte mit Einliegerwohnung im Sockelgeschoss, ausgebautem Spitzboden sowie Garage in 51688 Wipperfürth. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 178 m² bei einer Grundstücksgröße von 299 m² (verteilt auf Flurstück 809 mit 298 m² und Flurstück 808 mit 1 m²). Der gerichtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert liegt bei 333.000,00 €. Das Gebäude weist einen erheblichen Instandsetzungs- und Renovierungsbedarf auf; zudem erfolgte der Ausbau des Spitzbodens ungenehmigt. Ein zentrales Bieter- und Kalkulationsrisiko besteht darin, dass keine Innenbesichtigung stattfinden konnte. Da in einem früheren Termin der Zuschlag versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) weggefallen.

Biet-Score

Vorsicht · 50 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich vorrangig für handwerklich erfahrene Eigennutzer oder risikobereite Investoren, die Sanierungsprojekte in Hanglage kalkulieren und umsetzen können. Durch den Wegfall der Bietgrenzen besteht die Chance auf einen günstigen Erwerbspreis, dem jedoch unkalkulierbare Kostenrisiken durch die verwehrte Innenbesichtigung und den ungenehmigten Dachausbau gegenüberstehen. Bietinteressenten sollten einen substanziellen Liquiditätspuffer für unvorhergesehene Bauschäden einplanen und vorab baurechtliche Klärung bezüglich des Spitzbodens anstreben.

Chancen

5

Vorhandensein einer festen Einzelgarage und eines zusätzlichen Pkw-Stellplatzes auf dem Grundstück.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine im Jahr 1997 errichtete, voll unterkellerte Doppelhaushälfte nebst Einzelgarage in der Straße Im Siebenborn 74 A in 51688 Wipperfürth. Die Liegenschaft umfasst zwei Grundbuchflurstücke (Flurstück 809 mit 298 m² Gebäude- und Freifläche sowie Flurstück 808 mit 1 m² Straßenfläche) mit insgesamt 299 m² Grundstücksfläche in Hanglage. Die Wohnfläche von ca. 178 m² verteilt sich auf eine Hauptwohnung (ca. 131 m²), eine Einliegerwohnung im Sockelgeschoss (ca. 46 m²) sowie einen zu Wohnzwecken ausgebauten Spitzboden. Die Lage am Ortsrand zeichnet sich durch die unmittelbare Nähe zu Grünflächen aus, stellt jedoch aufgrund der Hangtopografie erhöhte Anforderungen an Stützmauern und Entwässerung. Der bauliche Zustand erfordert umfassende Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen. Der Sachverständige stellte erhebliche nicht aufschiebbare Instandsetzungsbedarfe fest, die mit 37.000,00 € bewertet wurden, sowie Renovierungs- und Räumungskosten in Höhe von 19.000,00 €. Wesentlicher Schwachpunkt der Wertermittlung ist der Umstand, dass eine Innenbesichtigung nicht möglich war, weshalb Ausstattungsdetails und verdeckte Mängel nur näherungsweise erfasst werden konnten. Als weiteres Wertmerkmal schlägt der formell ungenehmigte Ausbau des Spitzbodens zu Buche, für dessen Legalisierung ein Betrag von 6.500,00 € veranschlagt wurde. Grundbuchlich bestehen laut Gutachten keine wertmindernden Dienstbarkeiten oder Lasten in Abteilung II. Der Versteigerungsvermerk wurde am 02.11.2023 eingetragen. Das Verfahren wird unter dem Aktenzeichen 11 K 10/23 beim Amtsgericht Wipperfürth geführt. Bedeutsam für Bieter ist der Vermerk, dass in einem früheren Termin der Zuschlag versagt worden war, weshalb die gesetzlichen Wertgrenzen gemäß §§ 74a, 85a ZVG nicht mehr greifen. Unter dem Strich stellt das Objekt eine interessante Gelegenheit dar, zwei getrennte Wohneinheiten mit Außenbereich und Garage zu erwerben. Der festgesetzte Verkehrswert von 333.000,00 € reflektiert die bekannten Mängel und Abschläge, kann jedoch wegen der fehlenden Innenbesichtigung zusätzliche Überraschungen bergen. Ein Gebot empfiehlt sich daher nur mit ausreichendem Sicherheitsabstand und solider Nachfinanzierungsreserve für Modernisierung und Baurechtsbereinigung.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein ca. 1997 errichtetes, unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit Einliegerwohnung im Sockelgeschoss, ausgebautem Spitzboden (ungenehmigt) nebst Garage. Die Wohnfläche beträgt ca. 178 m². Es ist kein Ansprechpartner benannt worden. Ein Vorabverkauf kann durch das Gericht nicht vermittelt werden. Entsprechende Anfragen werden nicht bearbeitet.

Hinweise zur Datenlage

Die Dokumentenlage umfasst Bekanntmachung, Bieterhinweise sowie zentrale Auszüge des Gutachtens (Teilwertermittlung Sach- und Ertragswert). Es lag keine Innenbesichtigung vor.
Nur Außenbesichtigung — Innenzustand nicht belegt, Innenausstattung und Mängel im Inneren beruhen auf Annahmen des Gutachters.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0011 K 0010/2023
Amtsgericht: Wipperfürth
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 13.01.2027 · 09:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Doppelhaushälfte
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1997

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 333.000 €
Wohnfläche: 178 m²
Grundstücksfläche: 299 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Im Siebenborn
Hausnummer: 74 A
PLZ: 51688
Ort: Wipperfürth

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 178 m² Wohnfläche · Baujahr 1997 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.844 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	1.709 – 2.561 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+1 % über dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.844 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.709 – 2.561 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +1 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend durchschnittlich).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1997Gruppe 1997
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 178 m²Gruppe 168 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,22 – 7,34 €/m² im Monat, typisch 7,00 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 6,0 km entfernt (Hartegasse) — 2.862 €/m², Baujahr 2021, gepflegt, 176 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Burghof, Hohkeppel	Einfamilienhaus	1900	160 m²	sanierungsbedürftig	127.000 €	794 €	25.11.2026	16,0 km
Im Kellerfeld, Wahlscheid	Garage, Reihenhaus	1969	112 m²	unbewertet	137.000 €	1.223 €	11.01.2027	13,0 km
Eckenhagener Straße, Derschlag	Zweifamilienhaus, mit seperatem Garagengebäude	2015	367 m²	gepflegt	625.000 €	1.703 €	21.01.2027	20,0 km
Wolfsiepen, Wipperfürth	Einfamilienhaus	—	190 m²	unbewertet	328.000 €	1.726 €	29.04.2026	unbekannt
Stentenbergstraße, Bergneustadt	Einfamilienhaus	1954	176 m²	sanierungsbedürftig	320.000 €	1.818 €	01.10.2026	20,0 km
Eibachstraße, Lindlar	Einfamilienhaus	—	118 m²	unbewertet	265.000 €	2.246 €	27.05.2026	unbekannt
Lüdenbacher Weg, Loope	Doppelhaushälfte	2001	111 m²	durchschnittlich	296.000 €	2.667 €	17.12.2026	15,0 km
Unterbüchel, Loope	unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus	—	102 m²	durchschnittlich	281.700 €	2.762 €	22.10.2026	16,0 km
Zum Kalkofen, Hartegasse	Einfamilienhaus	2021	176 m²	gepflegt	505.000 €	2.862 €	26.08.2026	6,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Oberbergischer Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart