ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Saalfeld/Saale, Thüringen

Das Zwangsversteigerungsobjekt umfasst zwei Flurstücke (149/2 und 150/2) in landschaftlich schöner Höhenlage (ca. 698 m ü. NHN) im Saalfelder Ortsteil Reichmannsdorf. Flurstück 149/2 ist mit einem freistehenden, zweigeschossigen Einfamilienhaus (ca. 187 m² Wohnfläche) und einem südlichen Lageranbau (ca. 34 m²) bebaut. Auf dem separaten, 60 m² großen Flurstück 150/2 befindet sich eine massiv errichtete Einzelgarage mit elektrischem Schwingtor. Das Anwesen stammt im Kern aus dem Jahr 1880, wurde jedoch in den Jahren 1990 bis 2020 in verschiedenen Teilbereichen (Fenster, Heizung, Elektrik) modernisiert. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes ist im Erdgeschoss gut und gepflegt; hier befinden sich ein großzügiges Wohnzimmer, Küche, Bad und Esszimmer. Das Obergeschoss ist jedoch seit Jahren ungenutzt und weist einen ungünstigen Grundriss mit Differenzstufen und gefangenen Räumen auf. Größter Schwachpunkt der Bausubstanz ist die Fassade, welche mit gesundheitsschädlichen, kleinformatigen Asbestplatten verkleidet ist und eine unzureichende Wärmedämmung bietet. Die separate Garage weist zudem einen erheblichen Instandhaltungsstau an der Dachkonstruktion auf, dessen Behebung auf ca. 4.500 € geschätzt wird. In rechtlicher Hinsicht ist in Abteilung II des Grundbuchs ein Wegerecht zugunsten des Nachbarflurstücks 147/3 eingetragen. Zudem existiert für das Wohngebäude kein Energieausweis. Der vom Gutachter angesetzte Sachwertfaktor wurde aufgrund der extrem schwierigen Marktverhältnisse vor Ort – der Gutachter verweist auf eine Leerstandsquote von rund 20 % im Ortsteil – mit massiven Abschlägen (45 % beim Wohnhaus, 40 % bei der Garage) versehen. Dies führte zu den final festgesetzten Verkehrswerten von 93.500 € für das Wohnhaus und 2.000 € für die Garage. Fazit: Für Kapitalanleger ohne lokalen Bezug ist das Objekt aufgrund des hohen Leerstandsrisikos und der schwierigen Wiedervermietbarkeit kaum attraktiv. Lokale Handwerker oder Eigennutzer finden hier jedoch ein solides Raumangebot mit nutzbarem Erdgeschoss, sofern sie die Kosten für die anstehende Asbestsanierung und Garagendachreparatur von vornherein in ihr Bieterlimit einpreisen.