ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Saalfeld, Thüringen

Dieses ca. 1890 errichtete, dreigeschossige Mehrfamilienhaus befindet sich in einer nachgefragten, zentrumsnahen Mikrolage von Saalfeld/Saale (Hinter der Mauer 16). Auf einem 168 m² großen Grundstück bietet das teilunterkellerte Gebäude eine Gesamtwohnfläche von ca. 235,26 m², aufgeteilt auf insgesamt fünf Wohneinheiten. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur, eine fußläufige Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Bushaltestelle 'Käthe-Kollwitz-Straße') sowie die unmittelbare Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs aus. Der Bahnhof Saalfeld liegt rund 1,2 Kilometer entfernt, was die Attraktivität für Mieter zusätzlich steigert. Der bauliche Zustand des Mehrfamilienhauses wird im Gutachten als mittlerer bis guter baulicher Zustand klassifiziert. Wesentliche Modernisierungsmaßnahmen wurden kontinuierlich zwischen 1993 und 2025 durchgeführt, darunter der Austausch der Fenster gegen Kunststoff-Isolierglasfenster (2014) sowie der Einbau moderner Einbauküchen. Vier der fünf Wohneinheiten sind aktuell stabil vermietet und erwirtschaften eine tatsächliche Nettokaltmiete von 16.560,00 Euro pro Jahr. Die größte Einheit (Wohneinheit 5 mit ca. 119 m² Wohnfläche) steht derzeit leer. Im Kellergeschoss des Hauptgebäudes zeigt sich aufsteigende Feuchtigkeit, zudem bestehen punktuelle Fehlstellen an der Eternitverkleidung der Fassade sowie Putzschäden an der Einfriedungsmauer, die im Gutachten pauschal mit Sanierungskosten von 10.000,00 Euro bewertet wurden. Ein kritisches Bieterrisiko ergibt sich daraus, dass der Sachverständige im Rahmen des Ortstermins am 23.01.2025 ausschließlich die leerstehende Wohneinheit 5 von innen besichtigen konnte. Für die bewohnten Einheiten 1 bis 4 wurde der Modernisierungsstand auf Basis von Eigentümerangaben lediglich unterstellt, wofür ein Haftungsausschluss im Gutachten formuliert ist. Zudem ist das Objekt rückseitig an die historische Stadtmauer angebaut, steht unter Denkmalschutz (Denkmalensemble Kernstadt Saalfeld) und liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet 'Altstadt Saalfeld'. Dies bedingt erweiterte Genehmigungspflichten nach § 144 BauGB. Ein weiteres Manko ist die verengte Straßenbreite vor der Garage, wodurch diese nicht mehr mit Pkws befahrbar ist und somit ohne Mietansatz bewertet wurde. Für renditeorientierte Investoren bietet das Objekt bei einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 344.000,00 Euro eine attraktive Ausgangsbasis. Durch die Neuvermietung der leerstehenden Dachgeschossmaisonette (WE 5) lässt sich die Bruttorendite auf Basis der marktüblichen Sollmiete von 26.478,96 Euro p.a. signifikant steigern. Bietinteressenten müssen jedoch die Risiken der unbesichtigten Wohnungen einkalkulieren und sollten beim Versteigerungstermin am 09.12.2026 am Amtsgericht Rudolstadt einen entsprechenden Sicherheitsabschlag auf das Maximalgebot anwenden.