ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Jena, Thüringen

Die Versteigerung betrifft die Eigentumswohnung Nr. 2 in der Talstraße 28 im beliebten Stadtteil Jena-West. Das 561 m² große Eckgrundstück (Flur 20, Flurstück 36) ist mit einem voll unterkellerten Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1897 bebaut, das insgesamt aus einer Teileigentumseinheit sowie drei Wohnungen besteht. Die zur Versteigerung stehende 4-Zimmer-Wohnung liegt im 1. Obergeschoss und weist eine Wohnfläche von rund 83,81 m² auf. Die Raumaufteilung umfasst vier Zimmer, Küche, Bad, Flur und einen Balkon; zusätzlich gehört der Kellerabstellraum Nr. 2.9 zur Einheit. Die Mikrolage zeichnet sich durch die Nähe zum Zentrum (ca. 1,5 km) aus, ist jedoch durch die Lage an der stark frequentierten Katharinenstraße im Kreuzungsbereich lärmvorbelastet. Zudem grenzt das Flurstück direkt an den Bachlauf Leutra an. Das Gebäude wurde in Massivbauweise errichtet und ist straßenseitig verputzt bzw. mit Ziegelfassade versehen, wobei die Nordostfassade intensiv mit Kletterpflanzen bewachsen ist. Eine detaillierte Baubeschreibung sowie Aussagen zu Modernisierungsständen oder zum Zustand der Haustechnik liegen im vorliegenden Exposé nicht vor, da das vollständige Gutachten nicht beigefügt war. Ein Energieausweis existiert nicht. Die Beheizung und Warmwasserversorgung dürften über Gas erfolgen, da ein Erdgasanschluss auf dem Grundstück vorhanden ist, Funktionsprüfungen technischer Anlagen wurden jedoch nicht vorgenommen. Rechtlich ist die Einheit mit einem Miteigentumsanteil von 247,51/1000 am Grundstück verbunden. Sondernutzungsrechte bestehen laut Grundbuch nicht. Im Baulastenverzeichnis der Stadt Jena sind keine Eintragungen verzeichnet, und auch denkmalschutzrechtliche Einschränkungen liegen laut Denkmalkarte nicht vor. Kritisch zu werten ist der Umstand, dass weder ein Zwangsverwalter noch ein bestellter WEG-Verwalter existiert, sodass unklar ist, ob eine ordnungsgemäße Instandhaltungsrücklage gebildet wurde. Da die Wohnung durch den Eigentümer selbst genutzt wird, muss der Erwerber im Fall einer Verweigerung des freiwilligen Auszugs die Räumung auf Basis des Zuschlagsbeschlusses betreiben. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 157.000,00 € ergibt sich ein rechnerischer Wert von ca. 1.873,00 €/m² Wohnfläche, der im Ertragswertverfahren zum Stichtag 26.05.2026 abgeleitet wurde. Angesichts des hohen Preisniveaus in Jena stellt dies ein interessantes Wertpotenzial dar. Aufgrund der Informationslücken zum technischen Zustand und der fehlenden WEG-Verwaltung sollten Bieter jedoch Sicherheitsreserven für Sanierungsmaßnahmen einkalkulieren.