ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Grabfeld, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Ortskern des ländlich geprägten Ortsteils Wölfershausen der südthüringischen Gemeinde Grabfeld, nahe der bayerischen Landesgrenze. Die Umgebung bietet grundlegende Infrastruktureinrichtungen, weiterführende Versorgungsmöglichkeiten bestehen im Mittelzentrum Meiningen. Die Verkehrsanbindung erfolgt über Landes- und Kreisstraßen mit rascher Erreichbarkeit der Autobahn A 71 im etwa 6 km entfernten Rentwertshausen. Das unregelmäßig geschnittene Grundstück weist eine Gesamtfläche von 750 m² auf und ist im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens als Flurstück 1431 neu geordnet worden. Die Bebauung besteht aus einem um geschätzt vor 1940 bzw. um 1930 errichteten, zweigeschossigen und teilunterkellerten Wohnhaus mit unvollendetem Dachgeschossausbau sowie einem Nebengebäudekomplex aus Zwischenbau, Scheune und Garagen mit vier Stellplätzen. Anfang der 1990er-Jahre erfolgten partielle Sanierungsmaßnahmen, unter anderem die Erneuerung des Dachstuhls, Einbau einer Öl-Zentralheizung sowie Modernisierungen einzelner Wand-, Sanitär- und Bodenbereiche. Gleichwohl präsentiert sich das Anwesen in einem einfachen, abgewohnten Zustand mit unzureichender Fassadendämmung, feuchtem Keller aufgrund defekter Sperrschichten und ungepflegten Außenanlagen. Im Grundbuch sind keine wertmindernden Rechte in Abteilung II verzeichnet, Baulasten bestehen laut Verzeichnis nicht. Allerdings grenzt das Grundstück unmittelbar an das Denkmalensemble der Dorfkirche samt Kirchhof an, womit denkmalrechtlicher Umgebungsschutz zu beachten ist. Das Objekt steht derzeit vollständig leer, ist jedoch noch unberäumt. Während das Wohnhaus innen begangen werden konnte, blieben die Scheune und Garagenbereiche unzugänglich, sodass hier latente Bauschadensrisiken bestehen. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 85.000 € basiert auf dem Sachwertverfahren (gestützt durch das Ertragswertverfahren mit 69.500 €). Vom marktangepassten Sachwert wurden 61.000 € für Instandhaltungsrückstände sowie 7.000 € für die Beräumung in Abzug gebracht. Ein Erwerb bietet bei niedrigem Einstiegsniveau Potenzial für Entwickler mit solider Sanierungserfahrung, erfordert jedoch erhebliche Folgeinvestitionen in die funktionale und energetische Revitalisierung.