KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Büro · + 1 Stellplatz · Bj. 2018 · bewohnt

Versteigert wird ein im Jahr 2018 errichtetes Gewerbeobjekt im Gewerbegebiet Vreden auf einem 6.439 m² großen Grundstück (Konrad-Zuse-Ring 13, 15). Die Liegenschaft umfasst eine Betriebshalle, ein vorgelagertes Büro- und Verwaltungsgebäude, ein überdachtes Außenlager sowie Freiflächen und 14 Stellplätze mit einer vermietbaren Gesamtnutzfläche von rund 2.572,34 m². Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 2.170.500,00 € und basiert auf dem Ertragswertverfahren. Das Objekt befindet sich in einem baualtersgemäßen Normalzustand ohne mietrelevanten Instandhaltungsstau; mittelfristige Instandhaltungsmaßnahmen sind mit einem pauschalen Abschlag von 25.000,00 € berücksichtigt. Zum Bewertungsstichtag wird das Anwesen durch eine Firmengruppe gewerblich genutzt.

Biet-Score

Vorsicht · 48 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt stellt ein attraktives Gewerbeinvestment für Eigennutzer oder Bestandshalter dar, da es ein junges Baujahr (2018) mit flexiblen Hallen-, Büro- und Außenlagerflächen kombiniert. Risikoseitig ist zu beachten, dass die PV-Anlagen nicht Teil der Versteigerungsmasse sind und die bestehende gewerbliche Nutzung im Vorfeld bezüglich Pachtverträgen oder Räumungsbedarf geklärt werden sollte. Interessenten sollten vor dem Versteigerungstermin Einsicht in die vollständige Akte samt Bauzeichnungen und Pachtunterlagen beim Amtsgericht Ahaus nehmen.

Chancen

6

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung gelangt ein gewerblich genutztes Grundstück in 48691 Vreden, Konrad-Zuse-Ring 13, 15, gelegen im Gewerbegebiet Nord. Das Grundstück umfasst das Flurstück 179 der Flur 84 mit einer Gesamtgröße von 6.439 m² in ebener Ecklage. Der Gebäudekomplex wurde im Jahr 2018 errichtet und gliedert sich in eine eingeschossige Betriebshalle in Stahlbinderkonstruktion mit Zwischenebene, einen vorgelagerten, trapezförmigen Verwaltungstrakt in Holzrahmenbauweise sowie ein angebautes, überdachtes Außenlager. Die vermietbare Nutzfläche beträgt insgesamt 2.572,34 m², wovon 1.424,19 m² auf die geschlossene Halle, 888,59 m² auf das überdachte Außenlager und 259,56 m² auf den Büro- und Sozialtrakt entfallen. Auf den befestigten Freiflächen stehen zudem 14 Pkw-Stellplätze sowie rund 2.000 m² Außenabstellfläche zur Verfügung. Der bauliche Zustand wird vom Gutachter als baualtersgemäßer Normalzustand ohne erkennbaren mietrelevanten Sanierungs- oder Reparaturstau beschrieben. Die Betriebshalle verfügt über Industriebetonboden mit Hartstoffverschieißschicht, Sektionaltore, Firstlichtband mit RWA sowie einen fest installierten Brückenlaufkran (2 x 2,5 t), welcher in die Bewertung eingeflossen ist. Der Verwaltungstrakt bietet zeitgemäße Büro- und Besprechungsräume, Sanitärkerne und LAN-Verkabelung. Die auf den Dächern installierte Photovoltaikanlage sowie vier rückwärtige Bürocontainer stehen im Fremdeigentum bzw. stellen bewegliche Wirtschaftsgüter dar und sind ausdrücklich nicht Gegenstand der Wertermittlung. In Abteilung II des Grundbuchs bestehen keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Im Baulastenverzeichnis der Stadt Vreden ist unter Baulast-Nr. 1505 eine Brandschutz-Abstandsbaulast auf einer Fläche von 47,2 m² zugunsten des Nachbargrundstücks eingetragen, für die ein geringfügiger Wertabschlag von 700,00 € angesetzt wurde. Erschließungsbeiträge sind nach behördlicher Auskunft vollständig bezahlt. Das Objekt wird zum Bewertungsstichtag durch eine verbundene Firmengruppe betrieben. Für mittelfristig anfallende Unterhaltungsarbeiten wurde ein pauschaler Abzug von 25.000,00 € vorgenommen. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren sachgerecht mit 2.170.500,00 € festgestellt, ausgehend von einem nachhaltigen Rohertrag in Höhe von 147.840,00 € p. a. (monatlich 12.320,00 €) und einem Liegenschaftszinssatz von 4,5 %. Für gewerbliche Investoren oder mittelständische Unternehmen bietet die Immobilie eine funktionale Liegenschaft mit hoher Eigennutzungs- oder Vermietungseignung, erfordert jedoch eine Prüfung der tatsächlichen Vertragsverhältnisse der derzeitigen Nutzer.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein gewerblich genutztes Grundstück, welches im nordöstlichen Randbereich der Stadt Vreden in einem Gewerbegebiet liegt. Das Grundstück ist mit einem Betriebsgebäude (Baujahr 2018) bebaut, welches aus drei Gebäude/-teilen (Betriebshalle, Verwaltung und Außenlager) und weiteren Nebenanlagen (Vier Bürocontainer, Überdachung in Holzbauweise (Fahrradabstellplatz) sowie eine Holzhütte) besteht. Es sind laut Gutachten 14 KfZ-Stellplätze im Freien vorhanden. Ein Brückenlaufkran in der Betriebshalle wurde bei der Bewertung des Grundbesitzes berücksichtigt. Eine PV-Anlage, sowie die Bürocontainer wurden als nicht dauerhafte Einrichtungen nicht mitbewertet.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage mit aktuellem Wertgutachten (Stichtag Februar 2026) und vollständiger amtlicher Bekanntmachung. Die Internetversion des Gutachtens enthält aus Datenschutzgründen keine Bildanlagen oder Grundrisspläne.
Vollständige Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen am 13.02.2026 durchgeführt; zerstörende Bauteilprüfungen oder Funktionsprüfungen der Haustechnik fanden auftragsgemäß nicht statt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0077 K 0019/2025
Amtsgericht: Ahaus
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.12.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Büro · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 2018

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 2.170.500 €
Nutzfläche: 2.572,34 m²
Gewerbefläche: 2.572,34 m²
Grundstücksfläche: 6.439 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 6.439 m²
Bodenrichtwert: 65 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 418.535 €6.439 m² × 65 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Konrad-Zuse-Ring
Hausnummer: 13, 15
PLZ: 48691
Ort: Vreden

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 20, 21

Bodenrichtwert: 65 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 6.439 m²
Anteiliger Bodenwert: 418.535 €
Verkehrswert: 2.170.500 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,19
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.751.965 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 20, 21 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert418.535 €

Gebäude / Wohnung1.751.965 €

Verkehrswert2.170.500 €

Zone: Gewerbliche Baufläche

Rechenweg

Flächenanteil: 6.439 m² Gesamtgrundstück = 6.439 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 6.439 m² × 65 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 337 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 337 €/m² / 65 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 2.170.500 € − 418.535 € = 1.751.965 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Borken, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart