TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Dorsten, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein im Jahr 1982 in Massivbauweise errichtetes Einfamilienhaus als Doppelhaushälfte nebst Garage auf einem 234 m² großen, nach Norden ausgerichteten Grundstück in der Antoniusstraße 10, 46284 Dorsten-Holsterhausen (Flurstück 629). Die Wohnlage im Stadtteil Holsterhausen wird als durchschnittlich bewertet. Infrastrukturelle Einrichtungen für den täglichen Bedarf sind im Umkreis von circa 600 Metern erreichbar, während das Stadtzentrum von Dorsten rund drei Kilometer entfernt liegt. Die Mikrolage ist durch eine ruhige, zweigeschossige Wohnbebauung geprägt, wobei die Ausrichtung des Gartens nach Süden zur Straße hin als gestalterischer Nachteil bewertet wird, da dies zu einem ungewöhnlich tiefen Vorgarten führt. Die Immobilie verfügt über eine Gesamtwohnfläche von 149,84 m², die sich auf das Erdgeschoss (60,75 m²), das Obergeschoss (51,63 m²) und das voll ausgebaute Dachgeschoss (37,46 m²) verteilt. Das Gebäude ist voll unterkellert und verfügt im Keller über einen Saunaeinbau. Die Ausstattung umfasst Holzfenster mit Isolierverglasung, eine Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2005 (in 2015 ertüchtigt) und einen eingelassenen Pool im Vorgarten. Der bauliche Zustand weist erhebliche Unterhaltungsrückstände und Mängel auf. Der Gutachter dokumentierte unter anderem starke Abnutzungen des Parkettbodens im Wohnzimmer, Frostschäden an den Sichtschutzwänden der Terrassen sowie Feuchtigkeitsspuren in der Garage. Die Mängel und Schönheitsreparaturen wurden im Gutachten mit einem pauschalen Abzug von 15.000 € wertmindernd berücksichtigt. Rechtliche Risiken ergeben sich primär aus der Verfahrensart, da es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) handelt. Das Grundbuch ist in Abteilung II bis auf den Versteigerungsvermerk frei von belastenden Rechten wie Wohnrechten oder Nießbrauch. Baulasten sind laut Auskunft der Stadt Dorsten ebenfalls nicht eingetragen. Ein zentrales Risiko für Erwerber besteht darin, dass das Objekt derzeit von einem der Miteigentümer selbst bewohnt wird. Nach dem Zuschlag ist im Falle einer Weigerung eine Zwangsräumung erforderlich. Zudem wurden im Gutachten aus Datenschutzgründen keine Innenaufnahmen veröffentlicht, was die visuelle Einschätzung der Innenräume vor dem Termin erschwert. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 340.000 € und einem Bodenrichtwert von 260 €/m² bietet dieses Einfamilienhaus ein attraktives Potenzial für handwerklich versierte Eigennutzer und langfristig orientierte Investoren. Unter Berücksichtigung der notwendigen Investitionen in die Modernisierung der Sanitärbereiche, der Böden und der Außenanlagen ist ein maximales Gebot im Bereich von 75 % bis 85 % des Verkehrswertes wirtschaftlich sinnvoll. Bieter sollten sich im Vorfeld auf ein langwieriges Räumungsverfahren einstellen und entsprechend liquide Reserven für Sanierungsarbeiten einplanen.