ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Düren, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein massiv errichtetes, einseitig angebautes Einfamilienhaus mit angebauter Pkw-Garage in 52353 Düren, Stadtteil Arnoldsweiler, Auf dem Driesch 22. Die Liegenschaft besteht aus zwei Flurstücken (Flst. 785 mit 240 m² und Flst. 842 mit 2 m²), die gemeinsam eine wirtschaftliche Einheit von 242 m² bilden. Die Mikrolage zeichnet sich durch ein ruhiges allgemeines Wohngebiet am Ende einer Stichstraße mit Wendehammer aus. Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Ortsteil vorhanden, weiterführende Infrastruktur befindet sich im rund 5 km entfernten Dürener Zentrum. Das Wohnhaus wurde zwischen 1992 und 1997 errichtet (Erstbezug DG 1994, bauliche Fertigstellung 1996/1997) und ist zweigeschossig, voll unterkellert und mit ausgebautem Satteldach ausgeführt. Die zu Wohnzwecken genutzte Fläche beläuft sich auf ca. 209 m², ergänzt um rund 71 m² ausgebaute Nutzfläche im Kellergeschoss. Die Bausubstanz präsentiert sich baujahresgemäß gepflegt und solide. Sanierungs- und Modernisierungsbedarf besteht vor allem beim Anstrich des Wärmedämmverbundsystems, einzelnen Boden- und Deckenbelägen sowie der noch aus dem Errichtungsjahr 1994 stammenden Gas-Zentralheizung. Ein eigentlicher Garten ist praktisch nicht vorhanden; die Außenanlagen umfassen im Wesentlichen eine gepflasterte Zufahrt, die Garage und eine nach Nordosten orientierte Terrasse. Rechtlich ist zu beachten, dass der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken von der ursprünglichen Baugenehmigung abweicht und der ausgebaute Keller nicht zum dauernden Aufenthalt zugelassen ist. Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei (abgesehen vom Versteigerungsvermerk). Das Flurstück 785 grenzt nicht direkt an den Straßenraum, sondern wird über das vorgelagerte 2 m² große Flurstück 842 erschlossen, weshalb ein gemeinsamer Erwerb beider Flurstücke zwingend geboten ist. Das Objekt wird derzeit von den bisherigen Miteigentümern bewohnt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 433.000,00 € basiert auf einem stichtagsbezogenen Sachwert der Grundstücke von 430.000,00 € (gestützt durch ein Ertragswertverfahren mit 429.000,00 €) zuzüglich 3.000,00 € Zubehörwert für die verbleibende Einbauküche. Die Liegenschaft bietet für kaufmännisch vorsichtige Eigennutzer oder Kapitalanleger eine werthaltige Substanz, setzt jedoch die Einpreisung von Modernisierungskosten sowie das Risikomanagement hinsichtlich Räumung und baurechtlicher Klärung voraus.