TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Emmerich am Rhein, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt liegt am Buschweg 3 in 46446 Emmerich am Rhein, Ortsteil Elten. Es handelt sich um ein unregelmäßig geschnittenes Flurstück 164 mit einer Gesamtgröße von 480 m². Die Liegenschaft befindet sich im Außenbereich von Elten, ist jedoch verkehrstechnisch gut angebunden. Auf dem Grundstück steht eine eingeschossige, teilunterkellerte Doppelhaushälfte mit einem ausgebauten Dachgeschoss (Haupthaus) sowie einem nicht unterkellerten Anbau, beide ursprünglich im Jahr 1948 errichtet. Die Erschließung ist zweiseitig über den Buschweg sowie den Alten Beeker Weg gegeben. Zudem befinden sich auf dem Grundstück zwei Garagen: eine massive PKW-Garage aus dem Jahr 1965 mit einem späteren Verbindungstrakt und eine Fertiggarage aus Stahlblech von 1986. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird im Gutachten als einfach eingestuft. Da das Haus seit rund fünf Jahren unbewohnt und leerstehend ist, besteht ein offensichtlicher Instandhaltungs- und Modernisierungsstau. Eine Innenbesichtigung war dem Gutachterausschuss aufgrund von Zutrittsverweigerung nicht möglich, weshalb sämtliche Angaben zum Innenausbau und der genauen Raumaufteilung auf historischen Bauakten basieren. Die Bruttogrundfläche beträgt für das Hauptgebäude 159,28 m² und für den Wohnhausanbau 47,60 m². Zu den bekannten Modernisierungen zählen lediglich die Fenster, die augenscheinlich erneuert wurden. Die Beheizung und technische Ausstattung im Inneren konnten nicht geprüft werden, und ein Energieausweis liegt nicht vor. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Im Grundbuch sind in Abteilung II keine wertmindernden Rechte wie Wohnrechte oder Nießbrauch eingetragen. Das wesentliche Bieterrisiko liegt in der verweigerten Innenbesichtigung. Um dieses erhebliche Risiko zu kompensieren, hat der Gutachterausschuss einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 20 % auf den vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen vorgenommen, was einem Abschlag von rund 27.000 € entspricht. Zudem birgt die Lage im Außenbereich gemäß § 35 BauGB potenzielle baurechtliche Einschränkungen für zukünftige Erweiterungen oder Umbauten. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 129.000 € bietet dieses Objekt Handwerkern und opportunistischen Investoren eine interessante Einstiegsmöglichkeit unter dem Marktwert. Die ruhige und dennoch gut erschlossene Lage in Elten ist attraktiv für die spätere Eigennutzung oder Vermietung. Aufgrund des unklaren Innenzustands und des fünstjährigen Leerstands müssen Bieter jedoch erhebliche finanzielle Puffer für eine Kernsanierung einplanen. Ein Erwerb empfiehlt sich nur für erfahrene Akteure, die das Sanierungsrisiko kalkulieren können und im Versteigerungstermin einen entsprechenden Risikoabschlag beim Gebot berücksichtigen.