ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Fürth, Bayern

Das Bewertungsobjekt in der Oststraße 91 in 90763 Fürth umfasst eine kleine, einseitig angebaute Doppelhaushälfte mit ca. 85 m² Wohnfläche, die auf einem L-förmigen, unharmonisch zugeschnittenen Grundstück von 404 m² steht. Die Liegenschaft befindet sich im südwestlichen Grenzbereich der geschäftigen Fürther Südstadt, direkt angrenzend an die Kleingartenanlage Volkswohl und in unmittelbarer Nähe zum Gewerbebetrieb der Trolli-Gruppe. Die Wohnlage wird im Gutachten als einfach und unterdurchschnittlich innerhalb des Stadtteils eingestuft, zudem ist die Parksituation im öffentlichen Straßenraum der Oststraße als stark angespannt zu bezeichnen. Das Gebäude wurde ursprünglich im Jahr 1953/1954 als einfaches Kleingärtner-Umsiedlungshaus in massiver Bauweise errichtet. Im Laufe der Jahrzehnte erfuhr es mehrere bauliche Erweiterungen: 1982 erfolgte ein erster Teilausbau des Dachgeschosses, 1994 ein weiterer Ausbau mit Erkerkonstruktion und 1997 ein rückwärtiger Anbau, der das Wohnhaus direkt mit dem Nebengebäude verbindet. Die Immobilie verfügt über einen Teilkeller mit ca. 35 m² Nutzfläche, ein Erdgeschoss (ca. 55 m²) und das ausgebaute Dachgeschoss (ca. 30 m²). Die Grundrissgestaltung muss als unvorteilhaft und beengt bezeichnet werden, da das Bad im Erdgeschoss einen gefangenen Raum hinter dem Kinderzimmer bildet. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2016. Hinsichtlich der rechtlichen und tatsächlichen Risiken sticht die fehlende Innenbesichtigung als gravierender Unsicherheitsfaktor hervor; der energetische und bauliche Zustand im Inneren konnte vom Sachverständigen nicht geprüft werden. Ein noch gravierenderes Risiko ist der dokumentierte Grenzüberbau des Nebengebäudes (Waschhaus/Schuppen/Stall), welches sich zur Hälfte auf dem Nachbargrundstück (Flurstück 1984) befindet. Da das Objekt zudem vom Schuldner selbst bewohnt wird, ist im Nachgang der Versteigerung mit einem potenziellen, langwierigen Räumungsverfahren zu rechnen. Für wertorientierte Kapitalanleger ist diese Immobilie aufgrund der massiven rechtlichen Risiken (Überbau) und der unklaren Sanierungskosten nur bedingt geeignet. Ein rentabler Erwerb setzt einen signifikanten Bietabschlag unterhalb des Verkehrswerts von 300.000 EUR sowie eine detaillierte vorherige Prüfung der nachbarrechtlichen Verhältnisse voraus. Erfahrene Projektentwickler mit juristischem Beistand könnten hier jedoch bei entsprechendem Abschlag ein Sanierungsobjekt mit Potenzial realisieren.