ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Herne, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) nebst zwei Pkw-Garagen auf dem Flurstück 233 der Gemarkung Horsthausen mit einer Grundstücksfläche von 1.170 m². Das Grundstück liegt an der Castroper Straße 49 in Herne in einem innerstädtischen Mischgebiet mit aufgelockerter Umgebungsbebauung. Es besteht eine gute Anbindung an das überörtliche Autobahnnetz (A 42) und den ÖPNV, wenngleich die Lage an der Durchgangsstraße zu erhöhten Lärmimmissionen von 65 bis 70 dB(A) führt. Das Grundstück weist mit rund 6 m Front und etwa 121 m Tiefe einen sehr langgestreckten, unregelmäßigen Zuschnitt auf, weshalb der rückwärtige Gartenbereich (770 m²) im Gutachten mit einem reduzierten Wertfaktor berücksichtigt wurde. Das Wohnhaus wurde gemäß städtischer Bauakte ca. 1980 errichtet, ist zweigeschossig ausgeführt, besitzt ein Flachdach (Warmdach mit Bitumeneindeckung) und ist voll unterkellert. Die Wohnfläche beläuft sich auf überschlägig 92 m² bei einer Brutto-Grundfläche von rund 182 m². Da zur Ortsbesichtigung kein Zutritt gewährt wurde, konnte lediglich eine Außenbesichtigung erfolgen. Im Außenbereich zeigten sich Feuchtigkeitseinwirkungen an der Unterseite der Eingangsüberdachung und des Balkons sowie Feuchtigkeitsschäden an der Attikaverblendung der Garagen. Insgesamt macht die Liegenschaft einen teilweise vernachlässigten Eindruck. Im Grundbuch von Herne Blatt 6552 sind in Abteilung II Grunddienstbarkeiten (Bergschädenverzichte aus dem Jahr 1971) verzeichnet. Nach amtlicher Auskunft liegt für das Grundstück zudem eine Eintragung im Altlastenkataster der Stadt Herne vor (ehemalige Bahntrasse/Bahndamm), was einen rechtlichen Altlastenverdacht begründet. Baulasten bestehen laut Auskunft nicht, das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Das Objekt wird nach den Feststellungen im Ortstermin offenbar eigengenutzt; Mietverhältnisse sind nicht bekannt. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 21.04.2026 auf 273.000 € festgesetzt, was einem relativen Wert von 2.967 €/m² Wohnfläche entspricht. Die Gutachterin bildete das gewogene Mittel aus dem vorrangig maßgeblichen Sachwert (267.000 €) und dem Vergleichswert (279.000 €). Für Bieter stellt das Objekt eine Chance auf Erwerb eines großzügigen Grundstücks im Ruhrgebiet dar, birgt jedoch durch den fehlenden Innenzutritt und die Altlastennotierung erhebliche Unwägbarkeiten, die im Bietverhalten kalkulatorisch abgebildet werden müssen.