KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Doppelhaushälfte · + 1 Stellplatz · Bj. 1925 · leerstehend

Zum Aufruf kommt eine unterkellerte, zweigeschossige Einfamilien-Doppelhaushälfte mit zwei Pkw-Garagen in zentraler Wohnlage von Hessisch Lichtenau. Das Wohnhaus aus dem Baujahr ca. 1925 verfügt über eine Wohnfläche von rund 112 m² und steht auf einem 495 m² großen Grundstück. Das Objekt befindet sich im Inneren in einem unfertigen Rohbau- bzw. Sanierungszustand mit erheblichem Fertigstellungs- und Modernisierungsbedarf. Eine Innenbesichtigung konnte vom Gutachter nicht durchgeführt werden, weshalb ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 60 % auf den Gebäudewert vorgenommen wurde. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 91.000 €.

Biet-Score

Vorsicht · 49 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vor allem für versierte Handwerker, Bauunternehmer oder risikobereite Investoren, die ein Sanierungsprojekt mit solider Grundsubstanz suchen. Das günstige Einstiegsniveau wird jedoch durch die Unwägbarkeiten der verwehrten Innenbesichtigung und den unfertigen Rohbauzustand relativiert. Bieter sollten erhebliche Sanierungs- und Fertigstellungsbudgets einplanen und entsprechende Sicherheitsabschläge im Bietverhalten berücksichtigen.

Chancen

6

Attraktives Einstiegspreisniveau mit einem festgesetzten Verkehrswert von 91.000 €.
Großzügiges, voll erschlossenes Grundstück mit 495 m² Fläche in gewachsenem Wohngebiet.
Zwei massiv errichtete Pkw-Garagen bieten praktische Stellplatz- und Lagerkapazitäten.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die Liegenschaft befindet sich in der Sälzerstraße 6 in 37235 Hessisch Lichtenau, einer Kleinstadt im nordhessischen Werra-Meißner-Kreis. Die Lage ist als mittlere Wohnlage in einem überwiegend wohnbaulich genutzten Gebiet charakterisiert. Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten sowie Schulen sind vor Ort vorhanden. Über die Bundesstraße 7 und die Bundesautobahn 44 besteht eine gute Verkehrsanbindung nach Kassel und Eschwege. Das Grundstück umfasst 495 m² und ist mit einer zweigeschossigen, unterkellerten Doppelhaushälfte sowie einer Doppelgarage aus dem Jahr 1970 bebaut. Das Wohnhaus wurde ca. 1925 in Massivbauweise errichtet und verfügt über ein Mansarddach mit Walm sowie eine Wohnfläche von ca. 112 m² (verteilt auf Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss) nebst ca. 39 m² Nutzfläche im Keller. Äußerlich zeigt das Gebäude ein mäßiges Erscheinungsbild mit unverputzten Laibungen der teilweise erneuerten Kunststofffenster. Das Innere befindet sich laut Feststellungen durch Fenstereinsicht in einem unfertigen Rohbau- bzw. Ausbauzustand mit erheblichem Fertigstellungsbedarf. Angaben zu Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen liegen nicht vor, da keine Innenbesichtigung stattfand. Die Doppelgarage ist mit Wellasbestplatten eingedeckt. Im Grundbuch von Hessisch Lichtenau Blatt 5225 sind in Abteilung II außer dem Versteigerungsvermerk keine wertmindernden Belastungen vermerkt. Das Altlastenkataster und das Baulastenverzeichnis weisen keine bekannten Eintragungen auf; die Erschließung ist abgabenfrei abgeschlossen. Zur Berücksichtigung des unfertigen Innenausbaus und der fehlenden Überprüfbarkeit der Haustechnik brachte der Gutachter einen pauschalen Abschlag von 60 % auf den Gebäudesachwert an. Der festgesetzte Verkehrswert von 91.000 € basiert vorrangig auf dem Sachwertverfahren (91.000 €), gestützt durch das Ertragswertverfahren (89.000 €). Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet das Objekt erhebliches Ausbaupotenzial, setzt jedoch eine detaillierte Sanierungskalkulation und Risikobereitschaft voraus.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

siehe Gutachten

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten und amtliche Bekanntmachung vorhanden. Wesentliche Datenlücke besteht hinsichtlich des Innenzustands des Wohnhauses.
Nur Außenbesichtigung möglich; Zustand im Gebäudeinneren basiert ausschließlich auf Fenstereinsicht.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0027/2025
Amtsgericht: Eschwege
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 13.11.2026 · 09:15 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Doppelhaushälfte · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1925

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 91.000 €
Wohnfläche: 112 m²
Nutzfläche: 39 m²
Grundstücksfläche: 495 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 495 m²
Bodenrichtwert: 75 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 37.125 €495 m² × 75 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Sälzerstraße
Hausnummer: 6
PLZ: 37235
Ort: Hessisch Lichtenau

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 112 m² Wohnfläche · Baujahr 1925 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	655 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	343 – 1.128 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+24 % über dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

655 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 343 – 1.128 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +24 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 35 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1925 gegenüber typisch 1959).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1925Gruppe 1959
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 112 m²Gruppe 138 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,38 – 6,80 €/m² im Monat, typisch 5,63 €/m² · angesetzt in 14 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt — 3.167 €/m², Baujahr 2009, gepflegt, 108 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Pfarrsteg, Quentel	Einfamilienhaus	—	157 m²	unbewertet	20.000 €	127 €	03.07.2026	unbekannt
Wildengraben, Nesselröden	Einfamilienhaus, Scheune	1900	149 m²	stark sanierungsbedürftig	25.000 €	168 €	21.08.2026	35,0 km
Schwalbenthaler Straße, Vockerode	Einfamilienhaus	1781	126 m²	stark sanierungsbedürftig	40.200 €	319 €	11.11.2026	13,0 km
Heidelbergstraße, Altefeld	Zweifamilienhaus, Garage	1915	298 m²	sanierungsbedürftig	124.000 €	416 €	26.08.2026	35,0 km
Balzerbornweg, Allendorf	Zweifamilienhaus	1965	176 m²	sanierungsbedürftig	87.600 €	498 €	21.10.2026	19,0 km
Kasseler Straße, Waldkappel	Einfamilienhaus, mit Doppelgarage	1959	79 m²	renovierungsbedürftig / einfach	78.000 €	987 €	23.10.2026	12,0 km
Am Töpfer, Küchen	Einfamilienhaus, Garage, und Wintergarten	1978	241 m²	renovierungsbedürftig / einfach	283.000 €	1.174 €	04.12.2026	7,0 km
Am Gänsebusch, Oberrieden	Einfamilienhaus, Garage, Kfz-Stellplatz	1989	110 m²	durchschnittlich	235.000 €	2.136 €	04.11.2026	19,0 km
Büchnerstraße, Hessisch Lichtenau	Einfamilienhaus, mit Carport	2009	108 m²	gepflegt	342.000 €	3.167 €	20.11.2026	1,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 10, 11

Bodenrichtwert: 75 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 495 m²
Anteiliger Bodenwert: 37.125 €
Verkehrswert: 91.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,45
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 53.875 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 10, 11 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert37.125 €

Gebäude / Wohnung53.875 €

Verkehrswert91.000 €

Zone: baureifes Land, WA

Rechenweg

Flächenanteil: 495 m² Gesamtgrundstück = 495 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 495 m² × 75 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 184 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 184 €/m² / 75 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 91.000 € − 37.125 € = 53.875 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Werra-Meißner-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart