ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Langenfeld, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht eine 1972 in Massivbauweise errichtete, voll unterkellerte Doppelhaushälfte mit übertiefer Garage auf einem 924 m² großen Areal im Locher Weg 72 in Langenfeld-Reusrath. Das Grundstück teilt sich auf in das 658 m² große Wohnbaugrundstück (Flurstück 630) sowie eine 266 m² große Waldfläche (Flurstück 629), die über einen Steg über den Reusrather Bach angebunden ist. Reusrath zeichnet sich durch eine gewachsene, ruhige Wohnlage mit fußläufiger Nahversorgung und eine exzellente Kfz-Anbindung über die Autobahnen A 3, A 59 und A 542 an die Rheinschienen Düsseldorf und Köln aus. Das Gebäude weist eine Wohnfläche von rund 148 m² sowie eine Brutto-Grundfläche von rund 272 m² auf und befindet sich in einem normal gepflegten Erhaltungszustand. In den Jahren 2009 (Einbau isolierverglaster Kunststofffenster) und 2013 (Erneuerung des Badezimmers mit Fußbodenheizung, Ausbau und Dämmung des Spitzbodens) wurden wesentliche Modernisierungen vorgenommen. Gleichwohl besteht technischer und optischer Handlungsbedarf: Die Ölzentralheizung ist stark überaltert, der Parkettboden abgenutzt und an der Garage besteht ein Feuchteschaden am Fallrohr. Baurechtlich ist zu beachten, dass der Ausbau des Spitzbodens ohne Baugenehmigung erfolgte; es fehlen ein genehmigter zweiter Rettungsweg sowie ein Treppengeländer. Der Gutachter berücksichtigte diesen Ausbau mit einer wertsteigernden Zulage von 10.000 €. Finanziell relevant ist zudem, dass die Anliegerstraße noch nicht endgültig hergestellt wurde, wofür eine Rückstellung in Höhe von 15.000 € in Ansatz gebracht wurde; weitere 10.000 € wurden für Instandhaltungsrückstände abgezogen. Das Anwesen wird aktuell vom Miteigentümer eigengenutzt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 570.000 €, abgeleitet aus dem Sachwert von 568.600 € bei unterstützendem Ertragswert von 567.400 €, was einem marktgerechten Quadratmeterpreis von rund 3.851 € entspricht.