ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist eine 2001 errichtete Einfamilien-Doppelhaushälfte in Marl, Ortsteil Sinsen-Lenkerbeck, Am Gernegraben 13 (Flurstück 167, 334 m²), zuzüglich eines 1/22 Miteigentumsanteils an der privaten Wege- und Stellplatzfläche Flurstück 171 (507 m²). Die Wohnfläche beträgt rund 133 m² (Gutachten S. 16). Die Lage beschreibt der Gutachter als normale innerstädtische Wohnlage mit überwiegender Wohnnutzung in ein- bis zweigeschossiger Bauweise. Geschäfte des täglichen Bedarfs liegen in näherer Umgebung, eine ÖPNV-Haltestelle ist fußläufig erreichbar, die Auffahrt zur BAB 43 ist rund 2,7 km entfernt. Das Haus ist voll unterkellert, das Dachgeschoss ausgebaut, dazu kommt ein Spitzboden mit Studio. Zwischen 2022 und 2023 wurden unter anderem Bad und WC, Innentüren, Kellerfenster, Bodenbeläge und Malerarbeiten erneuert. Die Heizung ist ein Gas-Brennwertkessel von 2001. Der Energiebedarfsausweis weist Klasse C aus (Endenergiebedarf 87,2 kWh/(m²·a)). Der Gutachter stuft den Zustand als unterdurchschnittlich für die Baualtersgruppe ein und sieht einen deutlichen Unterhaltungsstau: Außenanlagen überwuchert, Klingel und Briefkasten fehlen, im Keller fehlen Putz, Oberbodenbelag und Türen, dazu kommen Malerarbeiten und ein optischer Fliesenmangel im Bad. Dafür setzt er einen pauschalen Abschlag von rund 20.000 € an. Das Haus steht leer. In Abteilung II sind zwei beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Hochspannungsleitungsrecht mit Betretungs- und Nutzungsbeschränkungsrecht) zugunsten der DB Energie GmbH eingetragen. Der Gutachter hat sie auftragsgemäß nicht bewertet. Ob sie bestehen bleiben, stellt das Gericht im Termin fest. Hinzu kommen mehrere öffentlich-rechtliche Baulasten ohne festgestellten Werteinfluss. Altlastenkataster-Einträge und Denkmalschutz bestehen nicht. Eintragungen in Abteilung III sind im Gutachten nicht aufgeführt. Der Verkehrswert beträgt 431.000 € (Flurstück 167: 427.000 €, Miteigentumsanteil: 2.100 € im Einzelausgebot). Er wurde aus dem Sachwert (411.000 €, Gewicht 1,0) und dem Ertragswert (450.000 €, Gewicht 0,7) abgeleitet. Das Objekt kann sich für Eigennutzer eignen, die den Unterhaltungsstau selbst beheben können, sofern die Dienstbarkeiten und die Rechte in Abteilung III vor dem Gebot geklärt sind. Der Innenzustand ist besichtigt, verdeckte Mängel bleiben aber möglich; eine Einsicht in das vollständige Gutachten und den Grundbuchauszug ist ratsam.