TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Neufahrn b. Freising, Bayern

Das Bewertungsobjekt befindet sich im Sudetenweg 16 in 85375 Neufahrn bei Freising auf einem 175 m² großen Eckgrundstück. Es handelt sich um eine ca. 1990 in Massivbauweise errichtete, vollunterkellerte Doppelhaushälfte mit einer Wohnfläche von ca. 134 m² und einer angebauten Einzelgarage. Die Raumaufteilung ist funktionell und familienfreundlich gestaltet, mit einem großzügigen Wohnbereich im Erdgeschoss, drei Zimmern im Obergeschoss sowie einem ausgebauten Studio mit Duschbad im Dachgeschoss. Die Lage wird als durchschnittlich gute Wohnlage eingestuft, profitiert jedoch von der hervorragenden Infrastruktur Neufahrns und der S-Bahn-Anbindung nach München. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist dem Alter entsprechend, weist jedoch einen deutlichen Instandhaltungsrückstau auf. Zu den wesentlichen Mängeln gehören abgewitterte und teilweise undichte Holzfenster, sanierungsbedürftige Balkone mit Fäulnisschäden, partielle Undichtigkeiten im Dachbereich bei Starkregen sowie aufsteigende Feuchtigkeit im Sockelbereich der Kellerwände. Zudem entspricht die gasbefeuerte Zentralheizung aus dem Baujahr nicht mehr dem Stand der Technik und muss mittelfristig ausgetauscht werden. Der Gutachter hat für diese Mängel einen pauschalen Reparaturstau von 250 €/m² Wohnfläche (insgesamt 33.500 €) wertmindernd in Abzug gebracht. Rechtlich ist zu beachten, dass die Überdachung östlich der Garage sowie der westliche Freisitz nicht in den offiziellen Eingabeplänen dargestellt sind. Hier besteht das Risiko einer nachträglichen Genehmigungspflicht oder einer Rückbauforderung durch das Bauamt. Das Grundstück ist dreiseitig von Straßen umschlossen, was zu einer erhöhten Immissionsbelastung führt und im Bodenwert mit einem Abschlag von 3 % berücksichtigt wurde. Das Objekt ist miet- und lastenfrei und steht seit Oktober 2025 leer. Fazit: Für Investoren bietet sich hier die Chance, eine solide Immobilie in einer Wachstumsregion zu erwerben. Aufgrund des Leerstands kann die Sanierung direkt nach dem Zuschlag beginnen. Unter Berücksichtigung der Sanierungskosten und der baurechtlichen Risiken stellt das Objekt bei einem entsprechenden Sicherheitsabschlag im Gebot ein attraktives Investment dar.