ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Die Liegenschaft Berghäuser Straße 177 liegt im Ortsteil König-Ludwig der Kreisstadt Recklinghausen in einer als Sackgasse ausgebildeten Wohnstraße. Das aus zwei Flurstücken bestehende Areal umfasst 609 m², wovon 555 m² auf die Gebäude- und Freifläche (Flurstück 974) und 54 m² auf eine Betriebsfläche am Alten Bärenbach (Flurstück 953) entfallen. Die unmittelbare rückwärtige Nähe zur BAB 2 bringt spürbare Verkehrslärmbelastungen mit sich. Die Doppelhaushälfte wurde ursprünglich ca. 1933/1934 errichtet und 1995 um einen voll unterkellerten Anbau sowie eine 32 m² große Garage erweitert, woraus eine Gesamtwohnfläche von 134 m² resultiert. Das Wohnhaus präsentiert sich im Wesentlichen in einem soliden Erhaltungszustand, profitiert von Sanierungsmaßnahmen aus dem Jahr 2016 (neue Isolierglasfenster, Fußbodenheizung im Dachgeschoss, erneuerte Sanitärobjekte) und verfügt über eine zweckmäßige Raumaufteilung. Gleichwohl bestehen erkennbare Instandsetzungs- und Fertigstellungsrückstände: Das aufgebrachte Wärmedämmverbundsystem ist noch nicht verputzt und gestrichen, an den Dachschrägen im Dachgeschoss zeigen sich Feuchtigkeitsschäden, der Terrassenbelag weist Risse auf und die Gaszentralheizungsanlage aus dem Jahr 1998 nähert sich dem Ende ihrer technischen Nutzungsdauer. Die Bauschäden und Mängel wurden von der Sachverständigen mit 28.000,00 € wertmindernd beziffert. Rechtlich handelt es sich um ein Erbbaurecht mit einer ursprünglichen Laufzeit von 99 Jahren bis 2117 (Restlaufzeit 93 Jahre). Der wertgesicherte Erbbauzins beträgt aktuell 3.079,72 € jährlich. Der Erbbaurechtsvertrag beinhaltet marktunübliche Restriktionen wie eine Eigennutzungsverpflichtung, Zustimmungsvorbehalte bei Umbau und Veräußerung sowie eine Klausel zum Bestehenbleiben der Reallast in der Zwangsversteigerung. Flurstück 953 ist zudem mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für einen städtischen Abwasserkanal belastet. Altlasten und Baulasten mit negativer Wertauswirkung sind nicht verzeichnet. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG liegt bei 342.463,00 €, ermittelt auf Basis eines fiktiv lastenfreien Sachwerts. Unter Berücksichtigung des Erbbaurechts und der dinglichen Lasten beträgt der Barpreis 267.472,00 €. Interessenten erwerben hier eine geräumige Immobilie zu einem rechnerisch moderaten Einstiegspreis, müssen jedoch die Konditionen des Erbbaurechtsvertrags, den anstehenden Sanierungsaufwand und die Immissionslage genau kalkulieren.