TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Xanten, Nordrhein-Westfalen

Bewertet wird eine 2011 errichtete Doppelhaushälfte mit zwei Wohneinheiten und einer PKW-Garage auf dem 297 m² großen Flurstück 1756 in Xanten, Ortsteil Hochbruch, Holzweg 117, nebst 1/18 Miteigentumsanteil an der privaten Verkehrsfläche Flurstück 1771 (Taubenweg). Das Gutachten beschreibt eine normale Wohnlage in einer Wohn- und Anliegerstraße mit 30 km/h, rund 1,5 bis 2 km vom Stadtzentrum entfernt. Der Bodenrichtwert beträgt 200 €/m² (Stichtag 01.01.2026). Das Verfahren ist eine Teilungsversteigerung; der Termin ist am 18.02.2027 beim Amtsgericht Rheinberg (Aktenzeichen 3 K 25/25). Das nicht unterkellerte, 1½-geschossige Massivgebäude hat eine Wohneinheit im Erdgeschoss (63,69 m² inkl. anteiliger Terrasse) und eine im Dachgeschoss mit ausgebautem Spitzboden (67,81 m²). Der Gutachter beschreibt ein einfaches, baujahrstypisches Erhaltungsniveau ohne erkennbare Modernisierung. Die Erdgeschosswohnung gilt als mäßig, mit zu erneuernden Wand- und Deckenbelägen; die Dachgeschosswohnung ist überwiegend bezugsfertig. Festgestellt wurden unter anderem fehlende Beläge im Treppenhaus, Feuchtigkeitsrückstände im Dachgeschossbad, ein fehlender Garagenestrich und fehlende Rauchwarnmelder. Der Gutachter setzt dafür pauschal 25.731 € an (13.500 € im Basisjahr 2010, indexiert). Ein zeitgemäßer Schall- und Wärmeschutz besteht nach seiner Einschätzung nicht. Die Erdgeschosswohnung wird von einem Miteigentümer genutzt, die Dachgeschosswohnung steht leer; Mietverträge bestehen nicht. In Abteilung II ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Gasleitungsrecht) am Miteigentumsanteil eingetragen, die auftragsgemäß unberücksichtigt blieb. Auf Flurstück 1771 lastet eine Erschließungsbaulast zugunsten von neun Nachbarflurstücken, die der Gutachter als wertneutral einstuft. Denkmalschutz besteht nicht, Altlastenfreiheit wird unterstellt. Der Verkehrswert beträgt 376.000 € (Sachwert 367.000 €, Ertragswert 386.000 €, gewichtet nach Nutzungsanteilen). Der Teilwert des Hauptgrundstücks liegt bei 374.500 €, der des Miteigentumsanteils bei 1.500 €. Das Objekt kann sich für Eigennutzer oder Anleger mit Sanierungsbereitschaft eignen, sofern die Besitzverhältnisse geklärt sind. Zu beachten sind die Teilungsversteigerung, die Nutzung der Erdgeschosswohnung durch einen Miteigentümer, der Renovierungsbedarf und der Zugang zur Verkehrsfläche als Gemeinschaftseigentum. Vor einem Gebot sollten Grundbuch, Baulast und Räumungsfragen geprüft werden.