ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Alpen, Nordrhein-Westfalen

Die zur Zwangsversteigerung anstehende Eigentumswohnung Nr. 2 befindet sich im Obergeschoss rechts eines historischen, denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshauses in der Rathausstraße 2 im zentralen Ortskern von Alpen. Das Gebäude, ein ehemaliges Herrenhaus aus dem Jahr 1900, wurde 1987 umfassend umgebaut, saniert und in Wohneigentum aufgeteilt. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 45,13 m², aufgeteilt in Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Diele und Badezimmer sowie einen zugeordneten Kellerraum. Die Lage zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur aus; Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte und öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle 'Alpen - Adenauerplatz') sind fußläufig erreichbar. Der bauliche Zustand des Sondereigentums wird als einfach und leicht renovierungsbedürftig (Maler- und Anstreicherarbeiten) beschrieben. Die Wohnung ist derzeit vermietet. Deutlich kritischer ist jedoch der Zustand des Gemeinschaftseigentums: Das Gutachten dokumentiert erhebliche Mängel, darunter ausgeprägte Feuchtigkeitsschäden an den Kelleraußen- und Innenwänden sowie im Sockelbereich der rückwärtigen Außenwand. Zudem sind die Holzfenster des Gebäudes weitgehend erneuerungsbedürftig. Das Gutachten beziffert die notwendigen Sanierungskosten am Gemeinschaftseigentum auf insgesamt 53.700,00 €, wovon auf den Miteigentumsanteil der Wohnung (110/1000) ein Betrag von 5.907,00 € entfällt. Die Mängel am Sondereigentum selbst werden mit 3.700,00 € bewertet. Ein zentrales Risiko stellt der Denkmalschutz dar, dem das gesamte Gebäude unterliegt. Dies schränkt bauliche Veränderungen stark ein und führt im Regelfall zu erheblich höheren Instandhaltungs- und Materialkosten. Zudem ist im Baulastenverzeichnis eine Baulast für einen Regenwasserkanal eingetragen, die zwar laut Auskunft der Gemeinde Alpen mittlerweile gegenstandslos ist, jedoch weiterhin im Register geführt wird und somit eine wirtschaftliche Erschwernis bei der Beleihung darstellt. Das monatliche Hausgeld beträgt laut Verwalterauskunft 242,22 €, wovon 36,67 € der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 69.000,00 € (ermittelt im Ertragswertverfahren) bietet das Objekt einen günstigen Einstieg in den Immobilienmarkt von Alpen. Die etablierte Vermietung garantiert sofortigen Cashflow. Dennoch müssen Investoren die erheblichen Mängel am Gemeinschaftseigentum und die restriktiven Auflagen des Denkmalschutzes berücksichtigen. Für erfahrene Anleger mit entsprechendem Sanierungs-Know-how und steuerlichem Optimierungsbedarf (Denkmal-AfA) stellt diese Wohnung jedoch eine interessante Investmentchance dar, sofern das Gebot den anstehenden Sanierungsstau angemessen abbildet.