ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Alpen, Nordrhein-Westfalen

Die zum Verkauf stehende Eigentumswohnung liegt im ersten Obergeschoss eines im Jahr ca. 1900 errichteten, unter Denkmalschutz stehenden Wohn- und Geschäftshauses in der Rathausstraße 2 in 46519 Alpen. Das ehemalige Herrenhaus wurde 1988 umfangreich renoviert, modernisiert und in Sondereigentum aufgeteilt. Die Wohnung mit der Nummer 1 verfügt über eine Wohnfläche von ca. 58,05 m² und bietet ein funktionales Raumprogramm mit zwei Zimmern, Küche, Diele, einem Bad sowie einem separaten Kellerraum. Ein Balkon oder Außenbereich ist der Wohnung nicht zugeordnet. Die zentrale Lage im Ortskern von Alpen zeichnet sich durch eine hervorragende Anbindung und fußläufige Erreichbarkeit aller Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie des öffentlichen Nahverkehrs aus. Der bauliche Zustand der Wohnung ist als renovierungsbedürftig und einfach zu klassifizieren. Im Sondereigentum besteht ein unmittelbarer Renovierungsbedarf bei den Wand-, Decken- und Bodenbelägen sowie den Heizkörpern, was im Gutachten mit Kosten von rund 11.300 EUR beziffert wird. Gravierender sind die Mängel am Gemeinschaftseigentum, insbesondere im teilunterkellerten Bereich des Gebäudes. Hier wurden erhebliche Feuchtigkeitsschäden an den Kellerinnen- und Kelleraußenwänden sowie Putzabplatzungen und erneuerungsbedürftige Holzfenster festgestellt. Die veranschlagten Kosten zur Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum belaufen sich auf insgesamt 52.700 EUR, wovon auf diese Wohneinheit ein anrechenbarer Miteigentumsanteil von 139/1000, entsprechend ca. 7.464,30 EUR, entfällt. In rechtlicher Hinsicht bestehen diverse Besonderheiten. In Abteilung II des Grundbuchs sind beschränkte persönliche Dienstbarkeiten eingetragen, unter anderem ein Verbot von Vergnügungsstätten sowie eine gewerbliche Nutzungsbindung für das Erdgeschoss. Zudem ist eine Vormerkung zur Sicherung des bedingten Rückübertragungsanspruchs der Gemeinde Alpen vermerkt. Eine im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast wegen eines Regenwasserkanals ist laut Auskunft der Gemeinde zwar gegenstandslos, führt jedoch aufgrund potenzieller Beleihungsnachteile zu einem wertmindernden Abschlag. Die Wohnung ist derzeit vermietet, wodurch kurzfristig keine Eigennutzung möglich ist. Ein Energieausweis liegt nicht vor, die Energieeffizienzklasse wird auf die Stufe G geschätzt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 80.000 EUR, der sich primär aus dem Ertragswertverfahren ableitet, stellt die Wohnung ein interessantes Renditeobjekt für kapitalstarke Anleger dar. Das Vergleichswertverfahren stützt diesen Wert mit 83.000 EUR. Potenzielle Bieter müssen jedoch zwingend die anstehenden Renovierungskosten im Sondereigentum sowie anteilige Sonderumlagen für die Sanierung der feuchten Kellerwände im Gemeinschaftseigentum einkalkulieren. Aufgrund des Denkmalschutzes sind zudem erhöhte Anforderungen bei zukünftigen baulichen Veränderungen zu erwarten, was jedoch durch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten kompensiert werden kann. Insgesamt bietet sich hier eine solide Einstiegschance in zentraler Lage von Alpen, sofern die Sanierungsrisiken von Beginn an eingepreist werden.