TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Altendorf, Bayern

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens beim Amtsgericht Bamberg (Az. 3 K 11/25) ist der 1/3-Miteigentumsanteil an dem 1.006 m² großen Grundstück Flst. 673 in der Germanenstraße 17 in 96146 Altendorf. Der Miteigentumsanteil ist verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss sowie Sondernutzungsrechten an einer Terrasse samt Treppenaufgang zum Garten und einem Kfz-Stellplatz in der Doppelgarage. Altendorf bietet eine ruhige Wohnlage mit fußläufig erreichbarer Nahversorgung und S-Bahn-Anschluss im nahen Buttenheim, unterliegt jedoch einer spürbaren Lärmeinwirkung durch die etwa 200 m entfernt verlaufende Bundesautobahn A 73. Das Wohnhaus wurde ursprünglich um 1970 in Massivbauweise errichtet und um 2002/2003 erweitert sowie aufgestockt. Die Wohnung umfasst 4,5 Zimmer mit ca. 97,58 m² Wohnfläche inklusive anteiliger Terrasse. Der Gesamtzustand ist durch erhebliche Fertigstellungsdefizite und Instandhaltungsrückstände geprägt: Das Wärmedämmverbundsystem an der Fassade, der Außenputz, das Treppenhaus sowie Balkone und Absturzsicherungen sind unvollendet. Im Schlafzimmer der Wohnung wurde Schimmelpilzbefall festgestellt. Die Beheizung über Nachtspeicheröfen und die Warmwasserversorgung über lediglich einen zentralen Durchlauferhitzer für alle drei Wohneinheiten entsprechen nicht heutigen Wohnansprüchen. In rechtlicher Hinsicht wird das Verfahren als Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. In Abteilung II des Grundbuchs sind ein Kabelrecht sowie ein Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht eingetragen. Letzteres ist laut Auskunft der Beteiligten durch den Tod der Berechtigten löschungsreif, bedarf aber der formalen Grundbuchberichtigung. Die WEG-Gemeinschaft ist gänzlich unstrukturiert: Es gibt weder eine funktionierende Hausverwaltung noch Beschlusssammlungen, und das Rücklagevermögen beläuft sich auf 0 €. Ein gravierendes technisches Risiko stellt der im Keller vorhandene, durchgerostete Heizöltank nebst schadhafter Auffangwanne dar, weshalb die Gutachterin einen gesonderten Risikoabschlag von 5 % vorgenommen hat. Aus Investorensicht bietet das Objekt zwar einen niedrigen rechnerischen Einstiegspreis von rund 1.332 €/m² Wohnfläche bezogen auf den Verkehrswert von 130.000 €. Allerdings summieren sich die gutachterlich festgestellten besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale und Schadensbeseitigungskosten auf über 85.000 € zuzüglich des Risikoabschlags von 6.850 €. Das Objekt eignet sich daher ausschließlich für Sanierungsexperten, die bereit sind, erhebliche Eigenmittel zu investieren und Abstimmungsprozesse innerhalb einer zerstrittenen Gemeinschaft zu steuern.