ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bad Brückenau, Bayern

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist eine 1-Zimmer-Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von ca. 33 m² in der Anschrift Berliner Platz 10 in 97769 Bad Brückenau. Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss eines voll unterkellerten, viergeschossigen Mehrfamilien-Reihenendhauses mit insgesamt zwölf Einheiten, welches Teil einer größeren Gesamtwohnanlage mit 44 Einheiten ist. Die Liegenschaft befindet sich in einem gewachsenen Wohngebiet rund einen Kilometer südwestlich des Stadtzentrums. Die Verkehrsimmissionsbelastung der nach Südwesten ausgerichteten Einheit wird im Gutachten als gering bis mäßig beschrieben. Das Wohngebäude wurde um das Jahr 1964 errichtet und um 2021 einer umfangreichen Modernisierung und Sanierung unterzogen. Die Ausstattung umfasst ein Wärmedämmverbundsystem, dreifach verglaste Kunststofffenster sowie eine Gas-Zentralheizung. Die Wohnung selbst verfügt über einen Flur, ein innenliegendes Duschbad, ein Wohn- und Schlafzimmer mit Kochnische, eine Einbauküche (Zeitwert ca. 1.500 €) sowie einen Balkon. Ihr ist zudem ein separater Kellerraum zugeordnet. Im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden weder Baumängel noch Bauschäden oder Restarbeiten festgestellt; die Bausubstanz ist solide und der Gesamtzustand gepflegt. Rechtlich handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von 12,2300/1000 an den insgesamt 3.555 m² großen Grundstücksflächen. Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen sind grundbuchlich grundsätzlich angelegt. Altlastenverdachtsmomente liegen nicht vor, ein Denkmalschutz besteht nicht. Zu beachten ist jedoch, dass das Areal im Informationssystem als wassersensibles Gebiet erfasst ist. Die Einheit ist zum Wertermittlungsstichtag vermietet, wobei der vorliegende Gutachtenauszug keine konkreten Miet- oder Hausgeldzahlen nennt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 114.000 € leitet sich unmittelbar aus dem Vergleichswertverfahren ab, während das Ertragswertverfahren zu einem Wert von 90.000 € führte. Die Immobilie bietet eine zeitgemäß sanierte Bausubstanz mit überschaubarer Wohnungsgröße. Aufgrund der mäßigen regionalen Marktgängigkeit empfiehlt sich ein Gebot insbesondere dann, wenn der Mietvertrag eine marktübliche Rendite aufweist und die Instandhaltungsrücklage der WEG ausreichend dotiert ist.