ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bargstedt, Niedersachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 1/2 Miteigentumsanteil an dem 2.935 m² großen Grundstück Harsefelder Straße 32 in 21698 Bargstedt (Ortsteil Ohrensen), verbunden mit dem Sondereigentum an allen Räumen des Altbaus (Nr. 1 des Aufteilungsplans). Das ursprüngliche Wohnhaus wurde ca. 1938 in massiver Bauweise errichtet und 1974 um einen Anbau erweitert, der die zweite Wohneinheit der Wohnungseigentümergemeinschaft bildet. Die Wohnfläche des Altbaus beträgt ca. 116 m², verteilt auf das Erdgeschoss und das ausgebaute Dachgeschoss, ergänzt durch ein Kellergeschoss und einen Spitzboden. Das Objekt liegt im planungsrechtlichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB in ländlicher Siedlungsstruktur mit Anbindung an das nahe Grundzentrum Harsefeld. Der bauliche Zustand ist einfach bis durchschnittlich und entspricht überwiegend dem baujahrtypischen Standard. Es wurden vereinzelte Modernisierungen (insbesondere Fenster und Teile der Sanitäreinrichtungen) vorgenommen, die technische Gebäudeausstattung (Heizung, Elektrik, Leitungen) ist jedoch weitgehend veraltet. Im Kellergeschoss sind deutliche Feuchtigkeitsspuren vorhanden; zudem wird von Wassereintritten bei Starkregen berichtet. Der Ausbau des Dachgeschosses ist in den vorliegenden Bauunterlagen nicht dokumentiert, und die tatsächliche Nutzung weicht teilweise von den Genehmigungen ab. Zudem grenzt der hintere Grundstücksbereich an ein Naturschutzgebiet an. Besondere Risiken ergeben sich aus den rechtlichen und tatsächlichen Erschließungsmängeln: Die tatsächliche Zuwegung verläuft über ein fremdes Grundstück ohne eingetragenes Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht. Die genehmigte eigene Zufahrt ist derzeit durch eine gärtnerische Nutzung blockiert und müsste baulich erst hergestellt werden. Die Wasserversorgung erfolgt gemeinsam über einen Zähler mit schuldrechtlicher Regelung, und Teile der Abwasser-Kleinkläranlage überbauen die Nachbargrenze ohne dingliche Absicherung. Darüber hinaus besteht ein dingliches Vorkaufsrecht für den anderen Miteigentümer, und zwischen den Parteien existieren Uneinigkeiten. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 142.000,00 € zum Stichtag 16.02.2026 preist das Sachwertverfahren bereits erhebliche objektspezifische Abschläge (rund -24.000,00 €) ein. Das Objekt erfordert jedoch erhebliche Folgeinvestitionen zur Sanierung, Entflechtung und rechtlichen Legalisierung, weshalb Bieter vor einer Gebotsabgabe die vollständigen Gerichtsakten und das Vollgutachten studieren sollten.