KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1972 · bewohnt

Zwangsversteigerung einer 3-Zimmer-Eigentumswohnung (92,54 m²) im 5. Geschoss eines 12-geschossigen Mehrfamilienhauses in Bergheim-Kenten, Baujahr 1972, mit Kellerraum Nr. 25. Der Verkehrswert ist auf 149.000 € festgesetzt (Ertragswertverfahren, Stichtag 22.05.2023). Versteigerungstermin ist der 25.01.2027, 09:00 Uhr, Amtsgericht Bergheim. Die Wohnung wird ohne Mietvertrag von einem Mitarbeiter des Eigentümers genutzt. Wertrelevant sind eine anstehende Balkonsanierung der WEG, ein außer Betrieb befindlicher Aufzug und mehrere Mängel in der Wohnung. Das Gutachten liegt nur als gekürzte Internetversion vor.

Biet-Score

Vorsicht · 44 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Wohnung kann sich für Käufer eignen, die Instandsetzungsbedarf und mögliche WEG-Umlagen einkalkulieren, sofern die Nutzungssituation geklärt wird. Chancen liegen in der guten Verkehrsanbindung, der heute noch üblichen Grundrissgestaltung und der gut gefüllten Balkonrücklage. Schwer wiegen die anstehende Balkonsanierung mit offener Finanzierung, das Hausgeld von 648 € monatlich, die Nutzung durch einen Dritten ohne Mietvertrag und der alte Wertermittlungsstand von 2023. Vor einem Gebot sollten aktuelle WEG-Beschlüsse, Hausgeldstand und Besichtigungsmöglichkeit geprüft werden.

Chancen

7

Risiken

9

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die Eigentumswohnung Nr. 05-3 liegt im 5. Geschoss (4. Obergeschoss) eines 12-geschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit 48 Wohnungen und 18 Garagen in Bergheim-Kenten, Turmallee 5. Verbunden sind 2.028/100.000 Miteigentumsanteile am 4.476 m² großen Grundstück sowie der Kellerraum Nr. 25. Die Wohnfläche beträgt laut Aufmaß 92,54 m² (inklusive Balkon zu einem Viertel). Das Gutachten beschreibt eine noch durchschnittliche Wohnlage in einem Wohngebiet mit guter Verkehrsanbindung; das Zentrum liegt ca. 1 km entfernt, eine Bushaltestelle befindet sich vor dem Grundstück (Gutachten S. 6). Das Gebäude wurde 1972 fertiggestellt. Gutachter beschreibt einen durchschnittlichen Unterhaltungszustand des Hauses und einen noch durchschnittlichen Zustand der Wohnung. Genannte Mängel: Feuchtigkeit und Beschädigungen im Bereich der Kelleraußentreppe, Farbabplatzungen und Feuchteflecken an den Balkonuntersichten, Risse im Treppenhaus, ein außer Betrieb befindlicher 6-Personenaufzug sowie in der Wohnung gerissene Bodenfliesen, ein gerissener Waschtisch im WC, ein beschädigter Revisionskasten und eine defekte Zwangsentlüftung der Küche (Gutachten S. 12–14). Es gibt eine ölbefeuerte Zentralheizung (Baujahr 1996). Modernisierungen: Dach ca. 2003, Fenster 2006 bzw. 2010, Fassadendämmung ca. 2013. Die Restnutzungsdauer ist mit 36 Jahren angesetzt (Gutachten S. 17). Als Last in Abteilung II sind eine Eigentumsübertragungsvormerkung und der Versteigerungsvermerk eingetragen; beide beeinflussen laut Gutachter den Verkehrswert nicht. Baulasten bestehen nicht, der Altlastenkataster enthält keine Eintragung, wobei erhöhte Schwermetallgehalte im Boden möglich sind. Die Wohnung wird ohne Mietvertrag und ohne Mietzahlung von einem Mitarbeiter des Eigentümers genutzt. Das Hausgeld beträgt 648 € monatlich. Laut WEG-Verwalter steht eine umfassende Balkonsanierung an; die Rücklage hierfür beträgt angabegemäß 285.610,61 €, über die Finanzierung sollte im August 2023 abgestimmt werden. Der Verkehrswert ist auf 149.000 € festgesetzt (Ertragswert 148.652 €, Vergleichswert 148.336 €). Die Wohnung kann sich für Käufer eignen, die die ungeklärte Nutzungssituation, Sanierungsbedarf und mögliche Umlagen der Balkonsanierung einkalkulieren. Zu klären sind vor dem Termin der aktuelle Zustand, die Beschlusslage der WEG und die Räumung der Wohnung, da die Daten von 2023 stammen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Es handelt sich um eine Eigentumswohnung im 5. Obergeschoss eines 12-geschossigen Mehrfamilienwohnhauses (insges. 48 WE), bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad, WC und Balkon (Wohnung 05-3) und einem wohnungsergänzenden Kellerraum (Nr. 25) Wohnfläche: 92,54m²

Hinweise zur Datenlage

Vorliegend sind Deckseite, Bekanntmachung und gekürztes Gutachten (Stand Mai 2023). Wertermittlungsverfahren im Detail fehlen.
Ortstermin mit Innenbesichtigung und Aufmaß am 22.05.2023; Zustandsangaben fundiert, aber Stand 2023.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0032 K 0034/2021
Amtsgericht: Bergheim
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 25.01.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1972

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 149.000 €
Wohnfläche: 92,54 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 2.028/100.000
Anteilige Grundstücksfläche: 90,77 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Turmallee
Hausnummer: 5
PLZ: 50126
Ort: Bergheim
Stadtteil: Kenten

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.610 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 93 m² Wohnfläche · Baujahr 1972 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Bergheim	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.300 €/m²typischer Wert	1.845 €/m²Median · 14 Fälle
Spanne	1.950 – 2.900 €/m²	1.568 – 2.487 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-30 % unter dem typischen Wert	-13 % unter dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Bergheim

2.300 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.950 – 2.900 €/m²
Dieses Objekt: -30 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.845 €/m²Median · 14 Fälle

Spanne: 1.568 – 2.487 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -13 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Bergheim	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	14 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 14 vor

Üblicher Marktpreis · Bergheim

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 14 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 14 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1972Gruppe 1973
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 93 m²Gruppe 92 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,84 – 13,64 €/m² im Monat, typisch 11,08 €/m² · Stadt Bergheim (Mietspiegel), 1. Halbjahr 2026

13 von 14 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 500 m entfernt (Zieverich) — 1.021 €/m², Baujahr 1973, durchschnittlich, 100 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Im Wohnpark, Ahe	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	98 m²	durchschnittlich	77.000 €	783 €	03.09.2026	2,5 km
Otto-Hahn-Straße, Zieverich	Kfz-Stellplatz (Tiefgarage), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1973	100 m²	durchschnittlich	101.700 €	1.021 €	13.01.2027	500 m
Kapfenberger Straße, Frechen	Eigentumswohnung	—	129 m²	unbewertet	156.000 €	1.213 €	12.06.2026	unbekannt
Gutenbergstraße, Zieverich	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1974	58 m²	renovierungsbedürftig / einfach	90.000 €	1.554 €	05.10.2026	500 m
Brandenburger Straße, Niederaußem	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	97 m²	unbewertet	172.000 €	1.773 €	22.07.2026	5,0 km
Brandenburger Straße, Niederaußem	Wohnungseigentumseinheit Nr. 3 im Dachgeschloss eines Dreifamilienwohnhauses	1973	70 m²	sanierungsbedürftig	125.000 €	1.786 €	11.01.2027	5,0 km
Eifelstraße, Türnich	Kfz-Stellplatz (Tiefgarage), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	95 m²	unbewertet	181.000 €	1.905 €	15.07.2026	11,0 km
Schützenweg, Wesseling	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	89 m²	durchschnittlich	171.000 €	1.928 €	02.02.2027	25,0 km
Brandenburger Straße, Niederaußem	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	86 m²	unbewertet	193.000 €	2.249 €	22.07.2026	5,0 km
Schlangenpfad, Alt-Hürth	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1970	60 m²	sanierungsbedürftig	153.000 €	2.567 €	23.10.2026	18,0 km
Rodderweg, Kierberg	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	74 m²	durchschnittlich	190.000 €	2.568 €	06.10.2026	20,0 km
Eckdorfer Mühlenweg, Badorf	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1988	91 m²	durchschnittlich	257.000 €	2.820 €	29.01.2027	25,0 km
Von-Geyr-Ring, Gleuel	Kfz-Stellplatz (Tiefgarage), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1994	149 m²	durchschnittlich	450.000 €	3.020 €	13.10.2026	17,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Erft-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart