ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Versteigert wird im Verfahren 32 K 4/25 beim Amtsgericht Bergheim ein 50,241/10.000 Miteigentumsanteil am Grundstück Flur 4, Flurstück 226 (27.938 m²) in Bergheim-Zieverich. Er ist verbunden mit dem Sondereigentum an der 2-Zimmer-Wohnung Nr. 97 im 3. Obergeschoss der Gutenbergstraße (Haus 4) sowie dem Sondernutzungsrecht am ebenerdigen Außenstellplatz S 55. Der Versteigerungstermin ist am 10.02.2027 um 09:00 Uhr. Die Wohnfläche beträgt laut Aufmaß 57,90 m² (Balkon anteilig); hinzu kommt ein Kellerraum. Das Gebäude wurde ca. 1974 fertiggestellt und enthält 18 Wohnungen. Die Lage wird als noch durchschnittliche Wohnlage beschrieben, mit Bahnhof in ca. 450 m und Autobahnauffahrt in ca. 3 km; Verkehr von der A 61 und den stark befahrenen Straßen beeinträchtigt die Lage (Gutachten S. 6). Das Haus befindet sich in einem noch durchschnittlichen Zustand: Fassade fleckig, Feuchtigkeit und Schäden im Keller, Balkonabplatzungen und gerissener Treppenbelag (Gutachten S. 12). Modernisiert wurden Dach, teils Fenster, Heizkessel und Fassadendämmung; eine weitere Dachsanierung ist beschlossen und soll aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Die Wohnung selbst ist leicht vernachlässigt: Das innenliegende Bad ist überaltert, Boden- und Wandbereiche sind teils beschädigt, Bodenfliesen fehlen und das Warmwassergerät in der Küche ist defekt (Gutachten S. 13). Beheizt wird über eine ölbefeuerte Zentralheizung. Der Keller konnte nicht besichtigt werden. Die Wohnung ist seit 01.10.2005 vermietet; die Nettokaltmiete beträgt 281,60 € (Warmmiete 441,60 €), das Hausgeld 184 € monatlich einschließlich Rücklage und Heizkostenvorauszahlung. Auf dem Stellplatz steht ein abgemeldeter PKW ohne Mietverhältnis. Für das Grundbuch werden keine wertbeeinflussenden Abteilung-II-Lasten genannt; Baulasten bestehen nicht, die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Im Altlastenkataster sind keine Einträge vorhanden, es besteht jedoch ein Hinweis auf mögliche Schwermetallgehalte im Erft-Überschwemmungsgebiet sowie auf Flussauen-Baugrund. Die Wertgrenzen 5/10 und 7/10 entfallen, da ein früherer Termin erfolglos war. Das Gutachten liegt nur als gekürzte Internetversion vor. Der Verkehrswert wurde auf 90.000 € festgesetzt (Ertragswert 90.152 €, Vergleichswert 89.471 €). Die Wohnung kann sich für Kapitalanleger eignen, die eine bestehende Vermietung übernehmen wollen, sofern sie die niedrige Bestandsmiete, den Renovierungsbedarf und den unbekannten Kellerzustand einpreisen. Vor einem Gebot sollten Beschlussbuch, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand geprüft sowie die Verwalterzustimmung bedacht werden.