ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Versteigert wird ein 290/10.000-Miteigentumsanteil am Grundstück Flurstück 588 (3.312 m²) am Birkenweg 12, 14 in 50126 Bergheim, verbunden mit dem Sondereigentum an der 2-Zimmer-Wohnung Nr. 3 im Erdgeschoss (Mitte links) von Haus 12, einem Kellerraum sowie dem Sondernutzungsrecht an einem oberirdischen PKW-Stellplatz. Die Wohnfläche beträgt laut Aufmaß 65,56 m². Das Gebäude wurde nach dem Gutachten ca. 1961 errichtet. Die Lage bezeichnet der Gutachter als gute Wohnlage an einer wenig befahrenen Anliegerstraße (30er Zone), etwa 1 km vom Stadtkern entfernt, mit guter Verkehrsanbindung (Gutachten S. 6–7). Die Wohnung befindet sich laut Gutachten in einem leicht vernachlässigten Unterhaltungs- und Pflegezustand. Festgestellt wurden Beschädigungen an den Bodenbelägen, teilweise messbare Feuchtigkeit mit Stockflecken und Schimmelbildung sowie Risse an den Wänden, teils provisorische und überprüfungsbedürftige Elektroinstallationen, überalterte Sanitäreinrichtungen und Heizkörper (Gutachten S. 13–14). Das Haus zeigt Fassadenrisse und -feuchtigkeit, teils einfachverglaste Fenster und Feuchtigkeit im Keller. Positiv sind der 2018 erneuerte Aufzug, die Balkonsanierung (ca. 2011) und die Isolierverglasung in der Wohnung. Die Restnutzungsdauer setzt der Gutachter mit 20 Jahren an. Die Wohnung ist seit 01.02.2012 vermietet; die Nettokaltmiete beträgt 386 €/Monat, die Nebenkostenvorauszahlung 168 €/Monat. Das Hausgeld liegt bei 359 €/Monat (inklusive Heizkostenvorauszahlung und Instandhaltungsrücklage). Laut Gutachten bestehen keine wertbeeinflussenden Abteilung-II-Eintragungen, keine Baulasten und keine Wohnungsbindung; die Veräußerung bedarf grundsätzlich der Verwalterzustimmung, die bei der Zwangsversteigerung nicht erforderlich ist. Das Grundstück liegt im ehemaligen Überschwemmungsgebiet der Erft mit möglicherweise erhöhten Schwermetallgehalten im Boden; Bodenuntersuchungen liegen nicht vor. Die Garagen sind nicht eingemessen. Der Verkehrswert ist auf 80.000 € festgesetzt (Ertragswert 79.916 €, Stichtag 17.10.2024). Für Kapitalanleger kann die bestehende Vermietung relevant sein, sofern der Instandsetzungsbedarf, das hohe Hausgeld im Verhältnis zur Nettokaltmiete und die Schimmelproblematik einkalkuliert werden. Die Wertermittlung ist in der Internetversion nicht nachvollziehbar, und der Stichtag liegt über zwei Jahre vor dem Termin; eine eigene Prüfung vor Ort und der WEG-Unterlagen ist ratsam.