ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Gegenstand des Verfahrens ist das Wohnungseigentum Nr. 2 an der Liegenschaft Friedrich-Engels-Straße 22 im Berliner Bezirk Pankow (Ortsteil Niederschönhausen). Das 838 m² große Grundstück ist mit einem im Jahr 2000 errichteten, voll unterkellerten Mehrfamilienhaus mit 10 Einheiten bebaut. Die bewertete Maisonettewohnung erstreckt sich über das Hochparterre und das Untergeschoss und verfügt über eine anrechenbare Wohnfläche von rund 102,39 m². Zur Einheit gehören Sondernutzungsrechte an einem Pkw-Freistellplatz (Nr. S2), einem Balkon sowie einer geschützten Gartenterrasse mit vertieftem Gartenbereich. Die Lage wird im Berliner Mietspiegel nominell als gute Wohnlage geführt, ist jedoch an der straßenseitigen Fassade durch den davor verlaufenden Schienen- und Busverkehr einer spürbaren Verkehrslärmbelastung ausgesetzt. Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise mit Gas-Zentralheizung erstellt. Die Wohnung selbst wurde in den Jahren 2021/2022 nach vorangegangenen Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss umfassend instandgesetzt und neugestaltet. Dabei wurden hochwertige Arbonia-Heizkörper, moderne Bodenbeläge, erneuerte Elektroinstallationen sowie zeitgemäße Sanitärbereiche (u. a. barrierearme Dusche und Designer-Sanitärobjekte) verbaut. Die hochwertige Einbauküche verbleibt als wesentlicher Bestandteil in der Wohnung. Kleinere Restarbeiten, wie die Beseitigung von Putzschäden nach einem behobenen Leitungswasserschaden im Flurbereich, Malerarbeiten sowie der Einbau einer Küchenzarge, erfordern geschätzte Investitionen von rund 10.000,00 €. Rechtlich ist das Wohnungseigentum mit einem Miteigentumsanteil von 1.182,44/10.000 eingetragen. In Abteilung II vermerkte Grunddienstbarkeiten (u. a. Grenzbebauungsauflage aus 1901, Geh- und Fahrrechte) haben nach Feststellung des Sachverständigen keinen wertmindernden Einfluss. Ein Risiko stellt die Unklarheit über die WEG-Finanzen dar: Aufgrund fehlender Auskünfte der Hausverwaltung konnten weder der Stand der Erhaltungsrücklage noch eventuell beschlossene Sonderumlagen verifiziert werden, während seitens der Gemeinschaft bereits Wohngeldrückstände von rund 10.000,00 € geltend gemacht werden. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit stichtagsbezogen 630.000,00 € ermittelt. Da in einem vorausgegangenen Versteigerungstermin der Zuschlag nach § 74a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen 5/10- und 7/10-Wertgrenzen aufgehoben. Für Investoren und solvente Selbstnutzer bietet sich hierdurch eine attraktive Erwerbsgelegenheit mit solider Substanz und Gartenkomfort im Berliner Norden, sofern entsprechende Puffer für Räumung und WEG-Risiken vorgehalten werden.