ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt Spandauer Damm 25 u. 25 A befindet sich im Ortsteil Charlottenburg des Berliner Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf in unmittelbarer Nähe zum Schloss Charlottenburg und dem Klausenerplatz. Die Umgebung zeichnet sich durch geschlossene Blockrandbebauung mit überwiegender Wohn- und Gewerbenutzung aus. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist mit nahegelegenen Buslinien sowie den Bahnhöfen Westend und Richard-Wagner-Platz als sehr gut zu bezeichnen. Die Lage am Spandauer Damm bringt als stark befahrene Hauptverkehrsstraße jedoch deutliche Lärmimmissionen mit sich. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein sechsgeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilienwohnhaus aus dem Baujahr 1954/1955 mit aufgesetztem Staffelgeschoss aus dem Jahr 2003. Die zur Versteigerung stehende Eigentumswohnung Nr. 11 + 22 liegt im 5. Obergeschoss und entstand durch die bauliche Zusammenlegung zweier ursprünglicher Einheiten. Sie weist laut Genehmigungsunterlagen eine Wohnfläche von ca. 95,50 m² auf (in der gerichtlichen Bekanntmachung mit 92,50 m² beziffert) und bietet drei Zimmer, Küche, Bad, Hauswirtschaftsraum mit WC, Flure und zwei Loggien. Da der Gutachter keinen Zutritt erhielt, beruhen die Zustandsbeschreibungen auf Unterlagen und Außenbesichtigung; das Gebäude weist einen durchschnittlichen, die Wohnung vermutlich einen mittleren bis guten Zustand auf. Im Grundbuch sind in Abteilung II ein historisches Bauordnungsrecht sowie ein Wegerecht eingetragen, welches mit einer Baulast zur Sicherung einer Feuerwehrzufahrt im Hofbereich korrespondiert; beide Rechte sind laut Gutachter wirtschaftlich nicht wertmindernd. Das Grundstück liegt im Bereich der Erhaltungsverordnung Klausenerplatz (städtebaulicher Erhalt sowie Milieuschutz), was Umbau- und Nutzungsänderungen erschwert. Altlastenkatasterauskünfte ergaben keine Hinweise auf Kontaminationen. Die Wohnung wird mutmaßlich von der Eigentümerin bewohnt. Die Wertermittlung erfolgte sachgerecht im Vergleichswertverfahren auf Basis von 18 Vergleichsfällen der Berliner Kaufpreissammlung. Ausgehend von einem Schätzwert von 458.400,00 € (4.800,00 €/m²) wurde wegen der unterbliebenen Innenbesichtigung ein Abschlag von 5 % abgezogen, woraus der festgesetzte Verkehrswert von 435.000,00 € resultiert. Aufgrund des hohen Hausgeldes von 742,00 € monatlich und des unklaren Innenzustands sollten Investoren vorsichtig kalkulieren.