ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Zur Versteigerung steht das im Grundbuch von Mitte (Blatt 15716N) eingetragene Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7, belegen im 1. Obergeschoss des Vorderhauses Schlegelstraße / Eichendorffstraße 17 in 10115 Berlin. Es handelt sich um ein voll unterkellertes, sechsgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus aus der Zeit um 1900 auf einem 510 m² großen Eckgrundstück. Das Gebäude umfasst 28 Sondereigentumseinheiten und wurde um das Jahr 2000 umfassend saniert, mit einem Personenaufzug ausgestattet sowie im Dachgeschoss ausgebaut. Die Lage im lebendigen Torstraßenviertel bietet erstklassige urbane Qualitäten, fußläufige Erreichbarkeit von S- und U-Bahn (Nordbahnhof, Naturkundemuseum) sowie eine exzellente Nahversorgung bei gleichzeitig mäßigem Verkehrsaufkommen in der Wohnstraße. Die Wohnung verfügt laut Aufteilungsplan über eine Wohnfläche von ca. 55,40 m², aufgeteilt auf ein Zimmer, Flur, Küche, Bad und Abstellraum. Die Grundrissgestaltung ist jedoch funktional eingeschränkt: Die Küche ist nur als gefangener Durchgangsraum über den Wohnraum erreichbar, das Bad liegt innen und eine Querlüftung ist baulich nicht möglich. Eine Besichtigung des Sondereigentums und der Kellerräume war dem Gutachter nicht möglich; die Ausstattungs- und Erhaltungsmerkmale im Inneren sind daher gänzlich unbekannt. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich baujahresgemäß in einem normalen Unterhaltungszustand, wenngleich das Treppengeländer Renovierungsbedarf aufweist. Rechtlich und wertmäßig sind mehrere Besonderheiten zu beachten: Das Gutachten beruht auf dem Vergleichswertverfahren, ausgehend von einem vorläufigen Wert von 366.249,40 € (6.611 €/m²). Hierauf brachte der Sachverständige pauschale Abschläge von insgesamt 25 % an — 10 % für das Erwerbsrisiko mangels Zugänglichkeit und unbekanntem Mietstatus, 10 % für den nachteiligen Grundriss sowie 5 % für Lärmimmissionen der im Erdgeschoss direkt unter der Wohnung betriebenen Kindertagesstätte. Baulasten wurden nicht ermittelt; ein Denkmalschutz besteht nicht, und Altlastenfreiheit wird unterstellt. Das Investitionsfazit fällt gemischt aus: Der festgesetzte Verkehrswert von 275.000,00 € (ca. 4.964 €/m²) spiegelt die Abschläge für die Unsicherheiten bereits wider. Angesichts des extrem angespannten Berliner Wohnungsmarktes bietet das Objekt nach Klärung des Belegungsstatus und eventueller Renovierung ein attraktives Miet- oder Wiederverkaufspotenzial, birgt aber bis zur Schlüsselübergabe erhebliche Überraschungsrisiken.