ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt befindet sich im Berliner Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf in direkter Nähe zur Deutschen Oper. Bei der Liegenschaft Bismarckstraße 86–90 / Sesenheimer Straße 21 handelt es sich um eine 1- bis 12-geschossige Großwohn- und Geschäftshausanlage aus dem Baujahr 1969 mit insgesamt 233 Wohnungen, 11 Gewerbeeinheiten sowie Tiefgaragen- und Außenstellplätzen. Die zu versteigernde Einheit Nr. 220 liegt im 2. Obergeschoss des Aufgangs Bismarckstraße 89 und verfügt laut Teilungserklärung über eine Wohnfläche von 81 m², aufgeteilt auf drei Zimmer, Küche, gefangenes Badezimmer, Flur und einen hofseitigen Balkon. Die Mikrolage zeichnet sich durch beste Infrastruktur und eine hervorragende ÖPNV-Anbindung aus, ist jedoch zur Straßenseite durch den starken Verkehr der 8- bis 10-spurigen Bismarckstraße erheblichen Emissionen ausgesetzt. Der bauliche Zustand der Gesamtanlage wird von der Gutachterin als solide bis vernachlässigt beschrieben. Größere Modernisierungen wurden über längere Zeit nicht durchgeführt. Laut Mitteilung der Hausverwaltung besteht für die kommenden 5 bis 7 Jahre ein akuter Sanierungsbedarf von insgesamt mindestens 15,5 Mio. € für Stränge, Dach und Fassade, zzgl. noch nicht bezifferter Kosten für die Tiefgarage. Bei den Fassadenplatten kann zudem eine Asbesthaltigkeit nicht ausgeschlossen werden. Für das Sondereigentum selbst konnte kein Erhaltungszustand festgestellt werden, da der Eigentümer den Zutritt zur Wohnung verweigerte. Aus diesem Grund floss im Vergleichswertverfahren ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % in die Bewertung ein. Rechtlich liegt das Grundstück im Bereich der Erhaltungsverordnung 'Karl-August-Platz' (Milieuschutz), was genehmigungspflichtige Einschränkungen bei Wohnungsmodernisierungen mit sich bringt. Zudem ist die Liegenschaft mit zwei Verdachtsflächen im Bodenbelastungskataster registriert (ehemalige Tankstelle, Kfz-Werkstatt, chemische Reinigung, Brandereignis). Eine Baulast sichert eine Feuerwehrzufahrt über den Shakespeareplatz. Die Wohnung wird laut Eigentümerangaben von diesem selbst bewohnt; ein fremdes Mietverhältnis besteht nicht. Das monatlich zu zahlende Wohngeld beläuft sich gemäß Wirtschaftsplan 2026 auf 1.316 € (darin 453,15 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage). Im Ergebnis stellt das Objekt eine zentrale City-Wohnung in nachgefragter Lage dar, birgt jedoch erhebliche wirtschaftliche Unwägbarkeiten. Neben dem Ausfallrisiko bezüglich des Innenzustands wiegen vor allem die zu erwartenden Sonderumlagen für die Gesamtanlage und das sehr hohe monatliche Hausgeld schwer. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe eine umfassende Liquiditätsreserve für die Beteiligung an anstehenden Großsanierungen einpreisen.