ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Bei dem Objekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 1102 (920/100.000 Miteigentumsanteil) in einer 1- bis 12-geschossigen Wohn- und Geschäftshausanlage Bismarckstraße 86-90 / Sesenheimer Straße 21 in Berlin-Charlottenburg, Baujahr 1969. Das Gesamtgrundstück umfasst 7.643 m². Die Anlage hat 233 Wohnungen, 11 Gewerbeeinheiten und 105 Tiefgaragenplätze. Die Lage gilt laut Mietspiegel 2024 als mittlere Wohnlage; U-Bahn und Bus sind in etwa 100 m erreichbar, die Bismarckstraße ist jedoch stark befahren mit erheblicher Emissionsbelastung (Gutachten S. 4). Die Maisonettewohnung (127,92 m² Wohnfläche laut Teilungserklärung, ohne Aufmaß) liegt tatsächlich im 11. und 12. Obergeschoss, laut Aufteilungsplan im 10./11. Obergeschoss. Sie wurde vollständig entkernt: Trennwände, Wand-, Decken- und Bodenbeläge sowie Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallationen fehlen, der Estrich ist teils zu ergänzen. Die Holzfenster sind erheblich witterungsgeschädigt, einzelne Scheiben zerbrochen. Die Einheit ist nicht nutzbar; ein kompletter Innenausbau ist erforderlich. Positiv sind die gute Belichtung, der Weitblick und eine Dachterrasse. Die Gesamtanlage befindet sich in solidem bis vernachlässigtem Zustand; laut WEG-Verwaltung sind in 5-7 Jahren rd. 6,0 Mio. € (Strangsanierung), rd. 2,0 Mio. € (Dach) und rd. 7,5 Mio. € (Fassaden) zu erwarten, zuzüglich Tiefgaragenarbeiten. Das Hausgeld beträgt 1.299 €/Monat, die Rücklage rd. 1,4 Mio. €; Sonderumlagen sind nicht beschlossen, aber zu erwarten. Das Grundstück ist im Bodenbelastungskataster eingetragen (Kfz-Werkstatt, Tankstelle mit Havarien, Reinigung, Kesselbrand); das Gutachten bestätigt einen Altlastenverdacht, preist diesen aber im Vergleichswert ein. Eine Baulast sichert eine Feuerwehrzufahrt über den Shakespeareplatz. Die Wohnung ist unvermietet und nicht gefördert; das Gebiet ist Erhaltungsgebiet. Grundbuch Abt. II/III sind nicht wiedergegeben. Der Verkehrswert von 340.000 € beruht auf dem Vergleichswertverfahren (13 Kauffälle aus derselben Anlage, Mittel 5.191,94 €/m²) abzüglich geschätzter Herrichtungskosten von rd. 328.340 €. Das Objekt kann sich für Bieter mit Bau- und Sanierungserfahrung und ausreichend Kapitalreserve eignen, sofern die Ausbaukosten, mögliche Sonderumlagen für die Gesamtanlage und der Altlastenverdacht einkalkuliert werden. Die Wohnfläche ist nicht aufgemessen.