ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Die Wohnung Nr. W604 mit Abstellraum Nr. A604 liegt in der Behrenstraße 28, 10117 Berlin-Mitte, einem bis zu 9-geschossigen Wohn- und Geschäftshaus mit 5 Untergeschossen, Baujahr 1999 (Gutachten S. 5–6). Sie befindet sich im 6. Obergeschoss, hat 2 Zimmer, offene Küche, Bad, Gäste-WC, Flur und Abstellraum bei 82,32 m² Wohnfläche laut Teilungserklärung. Der Miteigentumsanteil beträgt 138,24/10.000 am 1.143 m² großen Grundstück. Der Gutachter beschreibt die Lage als „gute“ Wohnlage laut Mietspiegel 2024, mit sehr guter ÖPNV-Anbindung (U-Bahnhof Unter den Linden ca. 200 m) und stark touristisch geprägtem Umfeld (Gutachten S. 4). Zustand und Ausstattung der Wohnung sind unbekannt: Ein Zutritt bestand beim Ortstermin am 26.08.2025 nicht (Gutachten S. 3). Die allgemein zugänglichen Bereiche befinden sich laut Gutachter in hinreichend gepflegtem Zustand; die Flure wirken wenig attraktiv, der Keller erschien trocken. An der Fassade wurden umfangreiche Verfärbungen an den Plattenfugen festgestellt, deren Ursache unbekannt ist (Gutachten S. 5). Die Wohnung hat weder Balkon noch Loggia noch Terrasse und ist nur nach Norden ausgerichtet. Beheizt wird mit Fernwärme; ein verbrauchsorientierter Energiepass liegt vor. Der Verkehrswert beträgt 520.000 € (Vergleichswertverfahren, Stichtag 26.08.2025). Vom Mittelwert der bereinigten Vergleichspreise (8.458,60 €/m²) wurden 10 % für den fehlenden Balkon und 15 % für die fehlende Innenbesichtigung und den unklaren Vermietungsstand abgezogen (Gutachten S. 20). Im Grundbuch steht in Abt. II eine Reallast (Kostentragungsverpflichtung für Tiefgarage, Innenhof und technische Einrichtungen), die der Gutachter mit rd. 1.100 € bewertet (Gutachten S. 12–13). Vermietung ist nur vermutet verneint; Hausgeld 445,58 € monatlich zuzüglich 2 × 369,79 € jährlich als Rücklage; Rücklage der WEG ca. 700.000 €, keine Sonderumlage (Gutachten S. 6). Das Verfahren betreibt die WEG. Baulastenauskunft und Bodenbelastung sind nicht abschließend geklärt; Verunreinigungen lassen sich laut Bezirksamt innerstädtisch nicht ausschließen. Die Wohnung kann sich für Anleger oder Eigennutzer mit entsprechender Risikobereitschaft eignen, sofern der unbekannte Innenzustand, ein möglicher Besitz Dritter und die ungeklärte Fassadenproblematik einkalkuliert werden. Die Abschläge im Gutachten berücksichtigen die fehlende Innenbesichtigung bereits, ersetzen aber keine eigene Prüfung. Vor dem Bieten empfiehlt sich, über die WEG-Verwaltung Zugang, Rückstände und Fassadenplanung zu klären.