ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Boffzen, Niedersachsen

Versteigert wird ein 303/1.000 Miteigentumsanteil an dem 1.847 m² großen Grundstück Bahnhofstraße 16 in Boffzen (Samtgemeinde Boffzen, Landkreis Holzminden), verbunden mit dem Sondereigentum an der Dachgeschosswohnung C nebst drei Kellerräumen. Das Gebäude ist ein freistehendes, zweigeschossiges, voll unterkellertes Dreifamilienhaus in Massivbauweise (Baujahr 1962, Dachgeschossausbau 1996, rückseitige Erweiterung 2001). Die Lage an der Ortsdurchfahrt mit teils nahen Industriebetrieben wird als eingeschränkt attraktiv beschrieben, gartenseitig sind die Ausblicke über das Weserbergland laut Gutachter deutlich reizvoller. Infrastruktur ist überwiegend fußläufig erreichbar (Exposé S. 5, S. 10). Die Wohnung C bietet rund 69 m² Wohnfläche mit offener Wohnküche, Schlafzimmer, Bad und Gäste-WC. Hinzu kommt ein Anbau von rund 33,5 m² mit Balkon, der nie ganz fertiggestellt wurde (Trockenbau, Maler-, Boden- und Balkonarbeiten, Geländer). Die Wohnung steht seit Jahren leer, ist teilweise möbliert und benötigt laut Gutachter teilweise Renovierung und Ertüchtigung, etwa der Sanitärinstallation. Das Obergeschoss wurde nicht besichtigt. Die Außenanlagen sind teils provisorisch geschottert, der rückwärtige Garten ist mit Nebengebäuden bebaut. Das zentrale Risiko liegt in der Rechtslage: Der Anbau von 2001 wurde nicht in die Teilungserklärung aufgenommen und gilt nach Ansicht des Gutachters als Gemeinschaftseigentum. Dem Sondereigentum C sind zudem Treppenraum, Flur, Heizungs- und Waschräume im Keller zugeordnet, die gemeinschaftlich genutzt werden. Bei einem Verkauf an Dritte könnten die anderen Parteien theoretisch ausgeschlossen werden, Rechtsstreitigkeiten sind möglich. Ein Werteinfluss wird nicht beziffert, aber über Marktanpassung und Liegenschaftszinssatz als erhöhtes Objektrisiko eingepreist. Die Heizung wurde nicht gemeinschaftlich instandgehalten; die Eigentümer der Wohnung A betreiben eigene Wärmepumpe und Photovoltaikanlage. Die Nachfrage schätzt der Gutachter als sehr gering ein. In Abt. II bestehen keine wertrelevanten Eintragungen. Der Verkehrswert beträgt 82.000 € (Sachwert rd. 83.200 €, Ertragswert rd. 79.200 €). Das Objekt kann sich eher für Bieter mit juristischer Beratung und Bereitschaft zur Einigung mit den Miteigentümern eignen, sofern die Risiken der ungeklärten Aufteilung, der Teilungsversteigerung und des Fertigstellungs- und Renovierungsbedarfs akzeptiert werden. Vor einem Gebot ist laut Gutachter eine Rechtsberatung anzuraten.