TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Bornheim, Nordrhein-Westfalen

Versteigert wird im Wege der Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft) der 2/3-Miteigentumsanteil am Grundstück Heideweg 34 in Bornheim-Brenig (Flur 87, Flurstück 109, 1.285 m²), verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 1 (Wohnung und gewerbliche Räume im Erd-, Ober- und Dachgeschoss mit Kellerraum). Der Verkehrswert ist auf 579.000 € festgesetzt (Stichtag 17.01.2025), der Termin ist am 15.02.2027 um 10:30 Uhr beim Amtsgericht Bonn. Es handelt sich um eine ehemalige Vierseithofanlage; zum Sondereigentum gehören die zum Wohnhaus umgebaute Fachwerkscheune (Ursprung 19. Jahrhundert) und ein 2003 errichteter Anbau mit Büro- und Seminarräumen. Die Wohn-/Nutzfläche beträgt nach überschlägiger Ermittlung rd. 322,68 m² (Gutachten S. 34). Die Lage am Ortsrand von Botzdorf stuft der Gutachter als gute Lage ein, Bebauung und Umfeld sind wohnlich geprägt, eine Naturschutzgebietsnachbarschaft besteht (Gutachten S. 11, 14). Die Hofanlage wurde 2001 bis 2003 umfassend saniert und erweitert. Ausstattung mittel bis gehoben, mit Fußbodenheizung im Erdgeschoss, Gas-Brennwertgerät, Dachterrasse, Wintergarten und gemauertem Kamin. In Teilbereichen bestehen nach Angabe des Gutachters erhebliche Mängel und Schäden: überlaufende Dachentwässerung mit verschlammten Sickergruben, beginnende Fäulnis an Holzfensterrahmen, gravierende Rissbildung durch Verformung der Brettstapeldecke, Undichtigkeiten der Gebäudehülle (Blower-Door-Test 2013 nicht durchführbar), zu niedrige Absturzsicherung an der Dachterrasse sowie fehlender Sonnenschutz. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Das Sondereigentum ist vermietet. Der Mietvertrag (ursprünglich 2003, mit Darlehensverrechnung) enthält einen Kündigungsverzicht auch gegenüber Rechtsnachfolgern, ein 5-jähriges Optionsrecht des Mieters und ein Untervermietungsrecht. Zuletzt wurde gerichtlich eine Miete von 786,22 € monatlich festgehalten; ob Darlehen getilgt wurde, ist nicht belegt. Der Gutachter setzt daher einen pauschalen Risikoabschlag von rd. 20 % an. Außerdem wurden Erschließungsbeiträge für Heideweg und Waldstraße noch nicht erhoben; im Verkehrswert ist ein Risikoabschlag von 45 €/m² Grundstücksfläche angesetzt. Eine Freihaltebaulast besteht. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage werden nicht gezahlt bzw. gebildet. Bei der Teilungsversteigerung ist nur ein Miteigentumsanteil betroffen; die Teilungserklärung regelt Instandhaltungspflichten weitgehend nach Gebäudeteilen. Fazit: Das Objekt kann sich für Erwerber mit Erfahrung in Sanierung und Mietrecht eignen, sofern sie die Schäden fachlich prüfen lassen, den Mietvertrag rechtlich bewerten und die offene Beitragslast einkalkulieren. Wegen Miteigentumskonstellation, gebundenem Mietverhältnis und erheblichem Sanierungsbedarf ist eine Eignung nur mit Vorbehalt zu sehen.