KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz · Bj. 1993 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine 3,5- bis 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Wohnung Nr. 31) im Dachgeschoss links eines 1993 erbauten Mehrfamilienhauses in 63636 Brachttal-Neuenschmidten. Die Wohnfläche beträgt rund 97,50 m² (bzw. 97,57 m² laut Flächenaufstellung), ergänzt durch einen separaten Kellerraum mit 6,00 m² Nutzfläche sowie Sondernutzungsrechte an zwei Pkw-Stellplätzen. Das Objekt befindet sich in einem gepflegten, baulich guten Zustand ohne erkennbaren Unterhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum. Die Wohnung ist derzeit vermietet, wobei ein Underrent von ca. 2,50 €/m² unter Marktmiete gutachterlich festgestellt wurde. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 203.000,00 € festgesetzt.

Biet-Score

Vorsicht · 49 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt vorrangig für Kapitalanleger in Betracht, die eine solide vermietete Wohneinheit im ländlich geprägten Einzugsgebiet des Rhein-Main-Gebiets suchen. Chancen liegen im guten baulichen Erhaltungszustand und dem mittelfristigen Mietanpassungspotenzial. Zu beachten sind jedoch das bestehende Mietverhältnis, das mit 470,00 € monatlich spürbare Hausgeld sowie die Immissionsbelastung durch die Lage an der Bundesstraße B 276. Vor Gebotsabgabe sollte die Abrechnung der Hausverwaltung bezüglich der Instandhaltungsrücklage und der Umlagefähigkeit eingesehen werden.

Chancen

5

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Verfahrens ist ein 3899/100.000 Miteigentumsanteil an dem 5.261 m² großen Grundstück Birsteiner Straße 42, 42a, 44, 44a in 63636 Brachttal-Neuenschmidten (Flur 4, Flurstück 93/1), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 31 im Dachgeschoss links des Hauses 44a nebst Kellerraum und zwei Pkw-Stellplätzen. Das Grundstück liegt im Ortszentrum in mittlerer Wohnlage, weist jedoch durch den direkten Verlauf der Bundesstraße B 276 eine erhöhte Immissionsbelastung auf. Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie der öffentliche Nahverkehr sind fußläufig erreichbar. Das zweigeschossige, voll unterkellerte Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Satteldach wurde 1993 in Massivbauweise errichtet und umfasst 8 Wohneinheiten innerhalb einer Gesamtanlage von 32 Einheiten. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 97,50 m² (nach Plan 97,57 m²), aufgeteilt in Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Kammer, Küche, Bad/WC, separates WC, Abstellraum, Diele und Balkon. Die technische Ausstattung mit Gaszentralheizung und durchschnittlichen Sanitär- und Elektroinstallationen entspricht dem Standard des Baujahres. Der bauliche Zustand des Sondereigentums sowie des Gebäudes wird als gut und gepflegt beschrieben; an den Außenwänden des Gemeinschaftseigentums sind kleinere Feuchtigkeits- und Schimmelspuren vermerkt. Rechtlich ist zu beachten, dass die Weiterveräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Baulasten oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut Gutachten nicht, Altlastenfreiheit wird unterstellt. Die Wohnung ist vermietet; die tatsächliche Kaltmiete liegt gutachterlich ca. 2,50 €/m² unter dem Marktniveau (Underrent). Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 470,00 €. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 26.02.2025 auf 203.000,00 € festgesetzt, vorrangig abgeleitet aus dem Vergleichswertverfahren (unter Abzug von 11.500,00 € für den Underrent) und gestützt durch ein Ertragswertverfahren (194.000,00 €). Für Bieter stellt die Liegenschaft ein berechenbares Investment dar, sofern das bestehende Mietverhältnis und die Hausgeldhöhe in die Kalkulation einbezogen werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

2 Kfz-Stellplätze, Kellerraum vorhanden

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges und detailliertes Verkehrswertgutachten nebst amtlicher Bekanntmachung und Deckseite vorhanden. Vollständige Innenbesichtigung wurde durchgeführt.
Vollständige Innenbesichtigung im Beisein von Schuldnerin und Mieterin erfolgt; fundierte Zustandsdaten.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben24 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0083 K 0036/2024
Amtsgericht: Gelnhausen
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Kreissparkasse Gelnhausen (Sparkasse)Tel. 06051-8253050Barbarossastraße 2, 63571 GelnhausenAngabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 21.01.2027 · 13:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1993

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 203.000 €
Wohnfläche: 97,5 m²
Nutzfläche: 6 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 3899/100000
Anteilige Grundstücksfläche: 205,13 m²
Bodenrichtwert: 75 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 15.385 €205,13 m² × 75 €/m² · MEA 3,899 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Birsteiner Straße
Hausnummer: 44a
PLZ: 63636
Ort: Brachttal
Stadtteil: Neuenschmidten

Weitere Angaben aus dem Gutachten21 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Hausgeld / Wohngeld

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 98 m² Wohnfläche · Baujahr 1993 · Zustand gepflegt

	Üblicher Marktpreis · Brachttal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.112 €/m²typischer Wert	2.101 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	1.496 – 2.710 €/m²	2.065 – 2.453 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-1 % unter dem typischen Wert	-1 % unter dem Median¹
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Brachttal

2.112 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.496 – 2.710 €/m²
Dieses Objekt: -1 % unter dem typischen Wert
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.101 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 2.065 – 2.453 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -1 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (gepflegt gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Brachttal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 9 vor

Üblicher Marktpreis · Brachttal

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1993Gruppe 1973
Zustand: hier gepflegtGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 98 m²Gruppe 70 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: gepflegt · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,85 – 10,25 €/m² im Monat, typisch 9,09 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 13,0 km entfernt (Kernstadt) — 1.704 €/m², Baujahr 1990, renovierungsbedürftig / einfach, 135 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Zum Taubengarten, Kernstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Wohn-/Geschäftshaus, sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum), Kfz-Stellplatz (2)	1990	135 m²	renovierungsbedürftig / einfach	230.000 €	1.704 €	26.11.2026	13,0 km
Hessenstraße, Oberdorfelden	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1973	59 m²	unbewertet	104.000 €	1.777 €	21.10.2026	35,0 km
Adalbert-Stifter-Straße, Bischofsheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1973	63 m²	durchschnittlich	130.000 €	2.065 €	18.11.2026	40,0 km
Bruchköbeler Landstr., Hanau	Eigentumswohnung	—	100 m²	unbewertet	209.000 €	2.101 €	10.06.2026	unbekannt
Schillerstraße, Maintal	Eigentumswohnung	—	65 m²	unbewertet	141.000 €	2.169 €	19.05.2026	unbekannt
Dresdener Straße, Hanau	Eigentumswohnung	—	64 m²	unbewertet	156.000 €	2.453 €	26.05.2026	unbekannt
Lerchenweg, Nidderau	Eigentumswohnung	—	219 m²	unbewertet	541.000 €	2.465 €	26.05.2026	unbekannt
Dunlopstraße, Hanau	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1952	70 m²	renovierungsbedürftig / einfach	185.000 €	2.649 €	23.09.2026	35,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 22

Bodenrichtwert: 75 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 205,13 m²
Anteiliger Bodenwert: 15.385 €
Verkehrswert: 203.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 13,19
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 187.615 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 22 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert15.385 €

Gebäude / Wohnung187.615 €

Verkehrswert203.000 €

Zone: Gemischte Bauflächen

Rechenweg

Flächenanteil: 5.261 m² Gesamtgrundstück × 3899/100000 MEA = 205,13 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 205,13 m² × 75 €/m² · MEA 3,899 %
Verkehrswert je m² Boden: 990 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 990 €/m² / 75 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 203.000 € − 15.385 € = 187.615 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Kinzig-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart