ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Breege, Mecklenburg-Vorpommern

Das Objekt ist eine Ferienhaus-Doppelhaushälfte in Leichtbauweise (Haustyp A) im Bernsteinpark 3 in 18556 Breege auf Rügen, verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 3 (EG/DG links). Versteigert wird ein 496/10.000 Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück mit 5.558 m² (sieben Flurstücke, 20 Doppelhaushälften) samt Sondernutzungsrechten an Pkw-Stellplatz und Gartenfläche mit Terrasse. Die Wohnfläche beträgt laut Teilungserklärung 77,80 m², der Gutachter setzt rund 78 m² an. Das Gebäude liegt zwischen Breege und Juliusruh an einer Ortsdurchfahrtsstraße, ca. 500 m vom Ostseebadestrand und ca. 250 m vom Bodden entfernt (Gutachten S. 7). Der Bebauungsplan setzt ein Sondergebiet Erholung (Ferienhausgebiet) fest (Gutachten S. 14); die Teilungserklärung sieht Nutzung als Ferienwohnung und gewerbliche Vermietung vor (Gutachten S. 18). Zum Zustand liegen nur Außeneindrücke vor: Es erfolgte ausschließlich eine Außenbesichtigung, da kein Zugang gewährt wurde (Gutachten S. 4). Das Haus macht von außen einen altersgerechten Eindruck, der Gutachter unterstellt mittlere Ausstattung. Baujahr ist nach Luftbild und eingeprägtem Datum im Fensterrahmen auf 2014 geschätzt. Vorhanden sind Gasheizung im Anbau, zwei Solarmodule, Kunststofffenster mit Isoverglasung, Holzterrasse und Geräteschuppen. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Laut Gutachten S. 9 liegt der Bereich bei höchsten Wasserständen in einem potenziellen Überflutungsraum. Im Grundbuch Abteilung II sind Wege- und Kfz-Abstellrechte zugunsten der Nachbargrundstücke eingetragen; der Gutachter sieht keine Wertminderung (Gutachten S. 12–14). Baulasten bestehen nicht. Die Bekanntmachung nennt einen Verkehrswert von 369.700 €, darin 11.700 € mitversteigertes Zubehör; das Gutachten kommt im Vergleichswertverfahren auf rd. 360.000 €, durch den Sachwert gestützt (Gutachten S. 39). Zur Ferienvermietung liegen keine Erträge vor, ein Ertragswertverfahren wurde nicht angewandt. Der Sachwertfaktor von 1,25 ist vom Gutachter geschätzt, da keine zeitnahen örtlichen Auswertungen vorliegen. Die Immobilie kann sich für Käufer mit Interesse an Ferienvermietung oder Eigennutzung im Ferienhausgebiet eignen, sofern sie das Risiko akzeptieren, dass der Innenzustand unbekannt ist. Der Wertermittlungsstichtag liegt über drei Jahre zurück, und die Bewertung stützt sich auf einen einzelnen Vergleichskauf. Eine Besichtigung vor Gebotsabgabe ist vermutlich nicht möglich, Rückstellungen für unerkannte Mängel erscheinen angebracht. Die Nutzung ist auf Ferienzwecke beschränkt.