TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Brensbach, Hessen

Das Bewertungsobjekt umfasst den 1/4-Miteigentumsanteil an dem 400 m² großen Grundstück Kirchstraße 5, 5A, 5B in 64395 Brensbach, verbunden mit dem Sondereigentum an der Maisonette-Wohnung Nr. 2 (Gutachten S. 1, 4). Das Gebäudeensemble besteht aus einem Altbau (ehemalige Scheune, umgebaut 1990/1991) und einem Neubau mit insgesamt 3 Wohneinheiten (Gutachten S. 8, 9). Die Wohnung Nr. 2 erstreckt sich über das Erd- und Obergeschoss mit einer Wohnfläche von rd. 103 m² und beinhaltet zudem einen zweigeschossigen Schuppen sowie ein Sondernutzungsrecht an einem überdachten Pkw-Stellplatz (Gutachten S. 12, 13, 15). Die Lage im Ortskern bietet kurze Wege zu Einrichtungen des täglichen Bedarfs und mittleren Wohnwert (Gutachten S. 6). Der bauliche Zustand des Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentums wird als befriedigend bis schlecht mit erheblichem Unterhaltungsstau und Sanierungsbedarf eingestuft (Gutachten S. 12, 14). Die im Keller untergebrachte Öl-Zentralheizung (Viessmann, Bj. 1991) ist defekt und muss gemäß § 72 GEG ausgetauscht werden (Gutachten S. 11). Im Kellergeschoss liegen erhebliche Feuchtigkeitsschäden vor, wobei sich nach Eigentümerangaben bei Starkregen Wasser im Keller sammelt (Gutachten S. 12). Die Raumhöhe im Erdgeschoss ist mit 2,00 bis 2,07 m gering (Gutachten S. 13). Die Sanitärinstallationen sind überaltert bzw. im OG-Duschbad funktionsunfähig; die Elektrik wurde in Teilbereichen (Küche, Diele/Treppenhaus) begonnen zu erneuern (Gutachten S. 11, 14). Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) unter dem Aktenzeichen 21 K 27/25 des Amtsgerichts Michelstadt (Bekanntmachung S. 1). Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei bis auf den zu löschenden Versteigerungsvermerk (Gutachten S. 7). Es besteht eine Veräußerungsbeschränkung nach WEG (Zustimmungserfordernis) mit den üblichen gesetzlichen Ausnahmen (Deckseite, Gutachten S. 1). Eine Instandhaltungsrücklage ist für die Gemeinschaft nicht vorhanden (Gutachten S. 15, 22). Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 12.12.2025 auf 110.000 € festgesetzt, abgeleitet aus einer Gewichtung von Vergleichswert (106.000 €) und Ertragswert (116.000 €) (Gutachten S. 33, 34). In beiden Verfahren wurden Wertabschläge von 130.000 € für unterstellte Modernisierungen sowie 7.500 € für die fehlende Rücklage berücksichtigt (Gutachten S. 22). Vor einem Erwerb sollten die Sanierungsaufwendungen detailliert durch Fachhandwerker kalkuliert werden.