ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Brühl, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 92,93/373,50 Miteigentumsanteil an dem 509 m² großen Grundstück Eckdorfer Mühlenweg 7 in 50321 Brühl (Gemarkung Badorf, Flur 6, Flurstück 313), verbunden mit dem Sondereigentum an der Dachgeschosswohnung Nr. 3, dem Kellerraum K3 und der Pkw-Reihengarage G3. Die Lage im Brühler Stadtteil Badorf ist durchschnittlich bis gut: Die Autobahnanschlussstelle zur A 553 liegt rund 600 m entfernt, eine Bushaltestelle befindet sich in ca. 60 m Distanz und der Freizeitpark Phantasialand liegt etwa 1 km südwestlich. Das Wohnhaus wurde 1988 voll unterkellert in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss errichtet und beherbergt fünf Wohneinheiten. Die Reihengaragen stammen aus 1989 bzw. 1996. Die Wohnung Nr. 3 verfügt laut Aufteilungsplan über 91,13 m² Wohnfläche, verteilt auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Diele, Bad, Gäste-WC und Balkon. Das Gebäude weist von außen einen durchschnittlichen Unterhaltungszustand auf; eine Innenbesichtigung war der Sachverständigen jedoch nicht möglich, weshalb ein 3%iger Sicherheitsabschlag vorgenommen wurde. An den Garagentoren sind Lackabplatzungen erkennbar. Rechtlich sind in Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs ein lebenslanger Nießbrauch sowie eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Vaters der Eigentümerin eingetragen, jeweils ergänzt durch aufschiebend bedingte Rechte für dessen Ehefrau. Die Wertermittlung erfolgte für den unbelasteten Zustand; die rechtliche Wirkung im Zwangsversteigerungsverfahren ist anhand des geringsten Gebots im Termin zu prüfen. Das Objekt ist laut Eigentümerin seit 2017 vermietet (Warmmiete 1.168 €), Einzelheiten zum Mietvertrag und zur Höhe des Hausgeldes konnten nicht abschließend geklärt werden. Der Verkehrswert wurde auf 257.000 € festgesetzt (gewogenes Mittel aus Ertragswert 259.611 € zu 75 % und Sachwert 247.677 € zu 25 %). Das Objekt bietet Potenzial in solider Randlage zu Köln, birgt jedoch erhebliche Prüfpflichten bezüglich des mietrechtlichen Status und der grundbuchlichen Lasten.