ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dietzenbach, Hessen

Bewertet wird ein Wohnungserbbaurecht (103,75/100.000 Miteigentumsanteil, Wohnungserbbaugrundbuch Dietzenbach Blatt 8887) mit Sondereigentum an der 3-Zimmerwohnung Nr. 287 im 7. Obergeschoss eines zwölfgeschossigen Mehrfamilienhochhauses am Mespelbrunner Weg 2-4 in 63128 Dietzenbach. Die Wohnfläche beträgt rund 65,69 m² (Planunterlagen der Teilungserklärung), zugeordnet ist der Parkdeck-Stellplatz Nr. 177. Das Gebäude (Baujahr ca. 1972/73) ist Teil einer Großwohnanlage mit 1.019 Wohneinheiten am Ortskernrand, etwa 500 m vom Zentrum, mit S-Bahn-Haltestelle in fußläufiger Entfernung. Der Gutachter nennt als mögliche Beeinträchtigungen Flug- und Bahnlärm sowie Gewerbe östlich des Grundstücks und beschreibt eine einfache Wohnlage. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich; die Wohnung wurde nicht zugänglich gemacht. Der Gutachter geht von einer einfachen, unterdurchschnittlichen Ausstattung ohne bekannte Modernisierungen aus. Laut Mieterauskunft ist die Heizung in einem Raum defekt, zudem besteht Schimmelbildung. Am Gemeinschaftseigentum ist die Fassade teilweise schadhaft, zahlreiche Rohrleitungen sind defekt (ohne Sanierungsbeschluss), die Steigleitungen wurden noch nicht erneuert und es besteht Dachsanierungsbedarf. Der Gutachter spricht von einer problematischen Gesamtanlage mit generellem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Eine Erhaltungsrücklage ist laut Hausverwaltung nicht vorhanden. Die Wohnung ist vermietet (rd. 700 € monatlich laut Auskunft vor Ort); das Hausgeld beträgt 394 € monatlich. Das Erbbaurecht läuft 99 Jahre ab dem 30.03.1973. Die Gemeinschaft hat Schulden bei den Stadtwerken von rund 1.400.000 € (Stand 22.07.2024); eine Sonderumlage wurde 2024 beschlossen. Im Wert ist dafür ein Abschlag von 1.452,50 € und für Baumängel 500 € berücksichtigt. Die Grundbuchrechte aus Abteilung II (Leitungs- und Stationsrechte, Insolvenz- und Versteigerungsvermerk) wurden nicht bewertet. Der Verkehrswert beträgt 62.000 € (Vergleichswertverfahren, Stichtag 13.02.2025). Der niedrige Preis steht einem erheblichen Risikopaket gegenüber: unbekannter Innenzustand, hohe Gemeinschaftsverbindlichkeiten, fehlende Rücklage, Sanierungsstau und die kurze Restlaufzeit des Erbbaurechts. Die Wohnung kann sich für erfahrene Investoren mit Kenntnis von Großwohnanlagen eignen, sofern die WEG-Unterlagen, Erbbauzins und Mietverhältnis vorab geprüft werden und Rücklagen für Nachforderungen eingeplant sind.