ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dietzenbach, Hessen

Bewertet wird ein Wohnungserbbaurecht (72,83/100.000 Anteil) mit Sondereigentum an der Wohnung Nr. 444 im 7. Obergeschoss eines 17-geschossigen Mehrfamilienhochhauses im Rohrbrunner Weg 2-4 in 63128 Dietzenbach. Die Anlage umfasst fünf Gebäude mit insgesamt 1.019 Wohneinheiten, laut Gutachten liegt sie am Ortskernrand, rund 500 m vom Stadtzentrum, mit S-Bahn und Geschäften in fußläufiger Entfernung (einfache Wohnlage). Als mögliche Beeinträchtigungen nennt der Gutachter Flug- und Bahnlärm. Die Wohnung hat 2 Zimmer, Kochecke, Abstellraum, Bad, Flur und Loggia mit rund 46,11 m² Wohnfläche (Planunterlagen). Zugeordnet ist der Kfz-Stellplatz Nr. 201; seine Lage war nicht auffindbar. Das Baujahr wird mit ca. 1972/73 angegeben. Die Wohnung konnte nicht besichtigt werden; nur Außen- und Treppenhausbesichtigung. Der Gutachter geht von einfacher, baujahrestypischer Ausstattung und einem unterdurchschnittlichen Gesamtzustand aus (Abschlag von 10 % auf den Vergleichsfaktor). Am Gebäude beschreibt er Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, teilweise schadhafte Fassade, zahlreiche defekte Rohrleitungen ohne Sanierungsbeschluss, Dachsanierungsbedarf und nicht erneuerte Steigleitungen. Die Anlage bezeichnet er als problematische Gesamtanlage. Die Wohnung ist vermietet; die Miethöhe ist unbekannt. Das Hausgeld beträgt laut Wirtschaftsplan 2024 276,66 € monatlich inklusive etwa 30 € Rücklagenbildung. Bei den Stadtwerken bestehen Schulden von rund 1.400.000 €; eine Sonderumlage wurde 2024 beschlossen und mit 1.019,62 € wertmindernd berücksichtigt. Eine Erhaltungsrücklage ist laut Hausverwaltung nicht vorhanden. In Abteilung II stehen Dienstbarkeiten (Fernwärme, Schalt- und Transformatorenstationen), ein Insolvenzvermerk und der Versteigerungsvermerk; sie sind bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Das Erbbaurecht läuft 99 Jahre ab 30.03.1973. Der Verkehrswert von 43.900 € wurde im Vergleichswertverfahren (Stichtag 13.02.2025) ermittelt. Fazit: Der niedrige Verkehrswert steht einer unklaren Innenlage, bestehenden Mietverhältnissen, erheblichem Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum und möglichen Sonderumlagen gegenüber. Das Objekt kann sich für erfahrene Investoren eignen, sofern sie WEG-Finanzlage, Erbbauvertrag und Mietverhältnis vorab prüfen und mit Nachforderungen rechnen.