KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1972 · bewohnt

Zwei-Zimmer-Wohnungserbbaurecht (Nr. 475, 9. OG, ca. 54,61 m², Stellplatz Nr. 216) in einem 17-geschossigen Hochhaus von ca. 1972/73 in Dietzenbach. Der Verkehrswert beträgt 52.000 € (Vergleichsfaktorverfahren, Stichtag 13.02.2025); Termin ist der 24.02.2027. Die Wohnung ist vermietet, die Miete unbekannt, und konnte nicht besichtigt werden. Die Anlage gilt als problematisch mit Sanierungsstau, WEG-Schulden von rund 1,4 Mio. € bei den Stadtwerken, beschlossener Sonderumlage und ohne Rücklage. Das Erbbaurecht läuft bis 2072.

Biet-Score

Risikoreich · 33 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für erfahrene Investoren mit hoher Risikotoleranz in Frage, sofern sie den niedrigen Einstiegspreis gegen erhebliche Unsicherheiten abwägen. Die schwersten Risiken sind die fehlende Innenbesichtigung, die unbekannte Miete bei bestehendem Mietverhältnis, die WEG-Verschuldung von rund 1,4 Mio. € mit Sonderumlage ohne Rücklage sowie der Sanierungsstau der Gesamtanlage. Zudem bestehen Dienstbarkeiten in Abt. II und eine begrenzte Erbbaurestlaufzeit bis 2072. Vor einem Gebot sollten Hausverwaltungsunterlagen, Mietvertrag und Erbbaurechtsbedingungen geprüft werden.

Chancen

7

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Objekt ist ein Wohnungserbbaurecht (Nr. 475) mit einem Anteil von 86,27/100.000 in einem 17-geschossigen Mehrfamilienwohnhochhaus am Rohrbrunner Weg 2-4 in 63128 Dietzenbach. Die Zwei-Zimmer-Wohnung liegt im 9. Obergeschoss und hat laut Teilungserklärung rund 54,61 m² Wohnfläche, eine West-Loggia und den zugeordneten Stellplatz Nr. 216. Das Gebäude (ca. 1972/73) gehört zu einer Großwohnanlage mit 1.019 Wohneinheiten am Ortskernrand; Geschäfte und S-Bahn sind laut Gutachten fußläufig erreichbar, die Wohnlage gilt als einfach. Genannt werden mögliche Flug- und Bahnlärmbeeinträchtigungen sowie Gewerbe östlich des Grundstücks (Gutachten S. 6). Die Wohnung konnte nicht besichtigt werden; die Mieterin gewährte keinen Einlass. Der Gutachter geht von einem unterdurchschnittlichen Gesamtzustand und einfacher Ausstattung aus (Gutachten S. 13). Das Gebäude hat laut Gutachten einen generellen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, die Fassade ist teilweise schadhaft, zahlreiche Rohrleitungen sind defekt (ohne Sanierungsbeschluss), und für Rohrbrunner Weg 2-4 besteht Dachsanierungsbedarf (S. 11). Die Anlage wird als problematische Gesamtanlage bezeichnet. Das Erbbaurecht läuft 99 Jahre ab dem 30.03.1973. In Abt. II stehen zwei beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Fernwärme; Schalt-/Transformatorenstationen und Versorgungsleitungen), außerdem Insolvenz- und Versteigerungsvermerk; deren Wertwirkung blieb unberücksichtigt. Die WEG hat Schulden bei den Stadtwerken von rund 1.400.000 €; eine Sonderumlage wurde 2024 beschlossen, ein anteiliger Abschlag von 1.207,78 € wurde angesetzt. Eine Erhaltungsrücklage ist laut Hausverwaltung nicht vorhanden. Das Hausgeld beträgt 327,66 € monatlich (inkl. rd. 35 € Rücklagenbildung und rd. 1 € Erbbauzins); die Miethöhe ist unbekannt. Der Verkehrswert wurde mit 52.000 € nach dem Vergleichsfaktorverfahren (Vergleichswert 51.971,44 €) zum Stichtag 13.02.2025 festgesetzt. Das Objekt kann sich eher für Investoren mit hoher Risikobereitschaft eignen, sofern die fehlende Innenbesichtigung, der Sanierungsstau der Anlage, die WEG-Verschuldung samt Sonderumlage, die fehlende Rücklage und das laufende Mietverhältnis (Räumung nicht gesichert) in die Kalkulation eingehen. Vor einem Gebot wären Hausverwaltungsunterlagen, Mietvertrag und Erbbaurechtsbedingungen zu prüfen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Zwei-Zimmer-Wohnung (Wohnungserbbaurecht) im 9. OG eines 17-geschossigen Mehrfamilienwohnhochhauses (Anschrift: Rohrbrunner Weg 2-4) bestehend aus zwei Zimmern mit Kochecke, Bad, Abstellraum, Flur und Loggia; zugeordnet ist der Stellplatz Nr. 216 Wohnfläche ca. 54,61m² (gem. Planunterlagen der Teilungserklärung) Baujahr ca. 1972/1973 Betreibende Gläubigerin: Kreissatdt Dietzenbach, Der Magistrat Kontoverbindung für die Überweisung der Sicherheitsleistung: Gerichtskasse Frankfurt am Main: Landesbank Hessen-Thüringen, IBAN: DE73 5005 0000 0001 0060 30, BIC: HELADEFFXXX, unter Angabe des Kassenzeichens: 080994101143 Die Sicherheitsleistung ist eine Woche vor dem Termin zu überweisen.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten (62 Seiten) vom 02.06.2025 mit Bekanntmachung und Exposé; Innenbesichtigung fehlt, Mieteinnahmen unbekannt.
Nur Außen- und Treppenhausbesichtigung; Wohnungsinneres nicht belegt, Ausstattung als einfach/üblich angenommen.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0007 K 0066/2023
Amtsgericht: Offenbach am Main
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 24.02.2027 · 10:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1972

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 52.000 €
Wohnfläche: 54,61 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 86,27/100.000
Anteilige Grundstücksfläche: 47,57 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Rohrbrunner Weg
Hausnummer: 2-4
PLZ: 63128
Ort: Dietzenbach

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Erbbaurecht
Bestehen bleibendes Recht
Bestehen bleibendes Recht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt952 €/m²

3 von 13 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 55 m² Wohnfläche · Baujahr 1972 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Dietzenbach	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.886 €/m²typischer Wert	1.048 €/m²Median · 13 Fälle
Spanne	3.295 – 4.368 €/m²	952 – 1.910 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-76 % unter dem typischen Wert	-9 % unter dem Median
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Dietzenbach

3.886 €/m²typischer Wert

Spanne: 3.295 – 4.368 €/m²
Dieses Objekt: -76 % unter dem typischen Wert
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.048 €/m²Median · 13 Fälle

Spanne: 952 – 1.910 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -9 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Dietzenbach	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 13 vor

Üblicher Marktpreis · Dietzenbach

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 13 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1972Gruppe 1972
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 55 m²Gruppe 72 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 9,62 – 12,40 €/m² im Monat, typisch 10,66 €/m² · angesetzt in 19 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 13 Vergleichsobjekte anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt — 944 €/m², Baujahr 1972, sanierungsbedürftig, 66 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Mespelbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	66 m²	sanierungsbedürftig	62.000 €	944 €	04.02.2027	unter 250 m
Mespelbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	49 m²	sanierungsbedürftig	46.600 €	951 €	27.01.2027	unter 250 m
Mespelbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	66 m²	sanierungsbedürftig	62.500 €	951 €	03.02.2027	unter 250 m
Rohrbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	46 m²	sanierungsbedürftig	43.900 €	952 €	17.02.2027	unter 250 m
Mespelbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	48 m²	sanierungsbedürftig	46.600 €	975 €	20.01.2027	unter 250 m
Wertheimer Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	90 m²	sanierungsbedürftig	94.000 €	1.048 €	07.10.2026	unter 250 m
Rohrbrunner Weg, Ortskernrand	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	72 m²	sanierungsbedürftig	84.600 €	1.180 €	03.11.2026	unter 250 m
Michelstädter Weg, Michelstädter Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung	—	73 m²	unbewertet	123.000 €	1.688 €	21.05.2026	unbekannt
Dreieichstr., Dietzenbach	Eigentumswohnung	—	111 m²	unbewertet	212.000 €	1.910 €	27.05.2026	unbekannt
Talstraße, Dietzenbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1971	111 m²	durchschnittlich	231.000 €	2.079 €	27.10.2026	750 m
Römerstraße, Dietzenbach	Eigentumswohnung	—	104 m²	unbewertet	252.000 €	2.435 €	10.06.2026	unbekannt
Auf dem Schnatzrod, Dietzenbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	129 m²	unbewertet	357.000 €	2.770 €	19.08.2026	500 m
Friedrichsring, Offenbach am Main	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1982	41 m²	unbewertet	136.000 €	3.322 €	16.09.2026	9,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Offenbach, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart