ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt ist die im 1. Obergeschoss des Vorderhauses gelegene Eigentumswohnung Nr. 2 in der Unterrather Straße 115 im Düsseldorfer Stadtbezirk 6 (Unterrath). Die Liegenschaft besteht aus einem voll unterkellerten, dreigeschossigen Vorderhaus mit Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (Gaststätte) sowie einem rückwärtigen Wohngebäude mit insgesamt 6 Wohnungen. Die Wohnung verfügt nach Aufmaß über rund 48,33 m² Wohnfläche, verteilt auf zwei Zimmer, eine Küche (der die Diele zugeschlagen wurde) und ein Badezimmer, ergänzt durch ein Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum. Das Wohnumfeld bietet eine gute Nahversorgung und hervorragende Anbindung an den ÖPNV, ist jedoch durch Straßen- und gelegentlichen Flugverkehr belastet. Das Gebäude wurde vor 1935 errichtet (Aufstockungsgenehmigung von 1935), das exakte Ursprungsbaujahr ist unbekannt. Der bauliche Zustand wird als normal, aber überwiegend modernisierungsbedürftig beschrieben; durchgeführte Renovierungen liegen bereits Jahrzehnte zurück. Der Grundriss weist bauartbedingt gefangene Räume auf. Als Bauschaden wurde im Kellergeschoss eine teilweise Durchfeuchtung des Mauerwerks festgestellt. Energetisch weist der ältere Bedarfsausweis aus dem Jahr 2014 einen Endenergiebedarf von 219,9 kWh/(m²a) aus. Besonderes Augenmerk verlangt die heizungstechnische Situation: Die Beheizung erfolgt gegenwärtig unselbstständig über die Gas-Etagenheizung der Einheit Nr. 1. Der Sachverständige hat daher einen pauschalen Kostenabzug von 7.500 € für die Errichtung einer eigenen Etagenheizung und die Systemkappung vorgenommen. Im Grundbuch ist in Abteilung II unter laufender Nummer 3 zudem ein Gehrecht zugunsten eines Nachbargrundstücks eingetragen, das vom Gutachter mit einem geringen Belastungswert von 50 € bewertet wurde. Die Wohnung war zum Wertermittlungsstichtag vom Eigentümer bewohnt. Der finale Verkehrswert wurde unter sachverständiger Kombination von Vergleichswert- und Ertragswertverfahren marktgerecht auf 105.000,00 € festgesetzt. Für Investoren oder geschickte Eigennutzer bietet die Wohnung eine interessante Einstiegsgelegenheit in Düsseldorf, sofern die bautechnischen Anpassungen und eventuelle Räumungsaufwände fundiert einkalkuliert werden.