ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst die Eigentumswohnung Nr. 5 im 2. Obergeschoss rechts des Wohnhauses Ellerstraße 109 im Düsseldorfer Stadtbezirk 3 (Oberbilk). Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem voll unterkellerten, fünfgeschossigen Wohngebäude mit 10 Einheiten sowie einem hofseitigen Garagenblock mit 5 Stellplätzen auf einem 391 m² großen Grundstück. Die Wohnfläche beträgt nach amtlicher WoFlV-Berechnung 48,61 m² (im Text gerundet ca. 49 m²) und verteilt sich auf zwei Zimmer, Küche, Flur, Bad, Abstellraum und einen Balkon; ferner gehört ein Kellerraum im Untergeschoss zur Einheit. Die Mikrolage ist durch eine dichte, geschlossene Mischgebietsbebauung mit einfacher Wohnqualität gekennzeichnet, profitiert jedoch von der unmittelbaren Nähe zu Haltestellen des Nahverkehrs und zum Hauptbahnhof Düsseldorf. Das Gebäude wurde 1955 nach Kriegszerstörung wiederaufgebaut und seither nur punktuell modernisiert. Wesentliche Bauteile wie Keller- und Geschossdecken sind in Stahlbeton ausgeführt, die Fassade ist verputzt und das Dach als Ziegeleindeckung auf Holzdachstuhl gestaltet. Das Gutachten stellt fest, dass das Kellermauerwerk teilweise durchfeuchtet ist, der Betonbelag der Hoffläche Risse zeigt und an der Balkonbrüstung Verfärbungen vorliegen. Die Beheizung erfolgt dezentral über Gasetagenheizungen. Ein verbrauchsbasiertes Energieausweis-Dokument weist einen Endenergieverbrauch von 147,7 kWh/(m²a) (Energieeffizienzklasse E) aus und empfiehlt diverse Dämm- und Erneuerungsmaßnahmen. Die Wohnung selbst konnte im Inneren nicht besichtigt werden, da weder Eigentümer noch Bewohner reagierten; das Gutachten unterstellt einen baujahrsbedingten, durchschnittlichen Ausstattungsstandard. Im Grundbuch von Oberbilk Blatt 12883 sind in Abteilung II abgesehen vom Zwangsversteigerungsvermerk keine wertmindernden Belastungen eingetragen; auch im Baulastenverzeichnis finden sich keine Eintragungen. Es bestehen laut Wohnungsamt keine öffentlich-rechtlichen Belegungs- oder Mietpreisbindungen, allerdings liegt die Liegenschaft im Geltungsbereich einer städtischen Erhaltungssatzung. Das zugunsten der Wohnung vereinbarte Sondernutzungsrecht an Fenstern mit Duldungspflicht für Durchgänge wurde im Gutachten als wertneutral bewertet. Maßgebliche Risiken bestehen in dem unbekannten Wohnungszustand, der ungeklärten Mietsituation sowie künftigen Instandhaltungsverpflichtungen am Gemeinschaftseigentum, insbesondere bei Keller und energetischer Sanierung. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 16.06.2026 auf 122.500 € festgesetzt, was auf einer Herleitung aus dem Vergleichswertverfahren (Faktor 2.500 €/m²) basiert; der ergänzend ermittelte Ertragswert beläuft sich auf 83.400 €. Bei einem monatlichen Hausgeld von 188 € (ohne Heizung) und einer geschätzten Marktmiete von rund 9,00 €/m² bietet das Objekt nach Klärung des Nutzungsverhältnisses ein solides Renditepotenzial für investitionsbereite Kapitalanleger.